| 问题 | 拆迁安置房与经济适用房的区别及优缺点分析 |
| 释义 | 拆迁安置房与经济适用房是两个不同的概念，需要区分对待。拆迁安置房的安置对象是特定的动迁安置户，而经济适用房的供应对象是收入和住房都比较困难的“双困”家庭。拆迁安置房的土地取得方式是通过市场转让，而经济适用房是通过政府划拨取得。拆迁安置房的供应价较低，而经济适用房的定价受到严格控制。拆迁安置房和经济适用房享受不同的税收政策。《商品房销售管理办法》规定了不同层级的管理责任。 法律分析 1、区分政策对象。拆迁安置房安置对象是特定的动迁安置户，既包含城市居民拆迁户，也包括征地拆迁农户，安置对象经济条件贫富不一。经济适用房供应对象是城市和政府所在地的家庭收入、住房状况符合规定条件的特定家庭，主要是收入和住房都比较困难的“双困”家庭。如果片面地将拆迁安置房一律视作经济适用房，显然违背了经济适用房政策初衷。只有符合“双困”条件的拆迁安置户，才可以申购经济适用房。 2、区分土地取得方式。拆迁安置房取得土地的方式原则上采取“招拍挂”形式取得，属普通商品住宅用地。被拆迁置换出来的土地，应通过市场转让方式出让。而经济适用房土地取得方式，与公租房、廉租房一样，是通过政府年度优先安排、以行政划拨的方式取得。如果将划拨方式取得的经济适用房建设用地，变相用于拆迁安置房建设，系改变了用地性质，逃缴了土地出让金。 3、区分供应房定价机制。拆迁安置房供应价中包含着政策补偿因素，定价相对较低，一般低于市场定价，有的甚至低于成本价。而经济适用房定价，除土地供应是划拨外，还对经济适用房项目利润率也作了严格规定，对价格进行控制，政府不另外补贴。 4、区分税收政策。拆迁安置房一般不享受税收优惠政策，只有针对“双困户”供应销售的拆迁安置房、属于经济适用房范围内的，享受相关的税收优惠政策。而经济适用房享受税收政策，对营业税、城镇土地使用税、印花税等税种作了减免。两者执行不同的税收政策。 5、《商品房销售管理办法》第五条，国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 结语 经济适用房与拆迁安置房在政策对象、土地取得方式、供应房定价机制和税收政策等方面存在明显区别。拆迁安置房是特定的动迁安置户，土地取得方式采用市场转让形式，定价较低且不享受税收优惠政策。而经济适用房供应对象是双困家庭，土地取得方式为行政划拨，定价受严格规定且享受税收政策。在销售管理方面，国家和地方分别负责商品房的销售管理工作。因此，我们应该明确区分这两种房屋类型，确保政策的有效实施。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 |
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