| 问题 | 土地增值税清算的资格条件是什么？ |
| 释义 | 房地产开发企业的税务管理涉及土地增值税和企业所得税，国家税务总局分别制定了相关管理规程。企业所得税按会计年度汇算清缴，而土地增值税以项目为单位清算，清算条件包括项目竣工销售、未竣工转让、直接转让土地使用权等。税务机关也可以要求纳税人进行清算，如已竣工的项目中已转让面积占比超过85%或剩余面积已出租或自用等情况。 法律分析 房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要是土地增值税和企业所得税。为了加强管理，国家税务总局分别制定了《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)。 房地产开发企业的土地增值税与企业所得税虽然都是按所得额(增值额)计算征税，也都要汇算或清算，但是在汇(清)算时间上，却存在着明显的差异。 企业所得税是以一个会计年度为周期进行汇算清缴，时间是固定的。不论房地产开发项目是否完工，都要按期预缴，年终汇算清缴，多退少补。 土地增值税却是以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中，同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算期间具有不确定性，可以长于一个会计年度，也可以短于一个会计年度。清算之前按期预缴，达到清算时限条件时，则必须按规定进行清算，多退少补。 土地增值税清算的条件分为两类：一是纳税人应该进行清算的条件： (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (三)直接转让土地使用权的。二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件： (一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 结语 房地产开发企业的税务管理涉及土地增值税和企业所得税。国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》以加强管理。尽管土地增值税和企业所得税都按所得额计算征税并进行汇算清缴，但在汇算时间上存在明显差异。企业所得税按会计年度周期进行汇算清缴，而土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算。土地增值税清算条件分为纳税人应清算的条件和税务机关可以要求清算的条件。清算期间具有不确定性，可以长于一个会计年度。 法律依据 中华人民共和国耕地占用税法： 第十五条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。 中华人民共和国耕地占用税法： 第十四条 耕地占用税的征收管理，依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。 中华人民共和国耕地占用税法： 第十一条 纳税人因建设项目施工或者地质勘查临时占用耕地，应当依照本法的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦，恢复种植条件的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。 |
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