| 问题 | 如何约定二手房买卖合同中的违约金？ |
| 释义 | 在二手房买卖合同中，买家与卖家分别担心对方无法按时交房或支付房款，因此可以约定违约金作为惩罚措施。然而，在合同中明确违约金可能使双方都蒙受损失，因此需要谨慎处理。民法典规定，进行二手房买卖时，买卖双方需要持买卖合同、不动产权属证明等必要材料，到不动产登记机构申请转移登记。 法律分析 在签订二手房买卖合同时,买家担心卖家无法按时交房,而卖家则担心买家无法按时支付房款,这种情况属于合同违约范畴。因此,在合同中约定违约金以作为惩罚措施。不过,虽然双方可以在合法范围内自由约定合同内容,但在买卖合同中,没有一方希望损失任何利益。因此,如果双方都没有房屋交易的经验,那么在明确如何约定违约金方面就显得尤为重要。 其实，订立二手房买卖合同时，所谓的违约金应该包括两部分内容：违约金的金额和违约金金额的计算方式。 并且，对于违约金额和计算方式，由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。例如，二手房买卖合同中可以将违约金约定为总房价的20%，而且二手房交易习惯将20%定为普遍标准。 不过，买卖双方自主约定违约金后，发现一方违约的损失与违约金不一致，为维护双方的利益，可以按照以下处理： 1、如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加； 2、如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。 一、民法典中二手房买卖更名需要什么手续 民法典规定，进行二手房买卖时，买卖双方要持买卖合同、不动产权属证明等必要材料，到不动产登记机构申请转移登记。 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十条【不动产登记机构和不动产统一登记】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第二百一十一条【不动产登记申请资料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 结语 二手房买卖合同中可以约定违约金以作为惩罚措施，但买卖双方在签订合同时都应该明确违约金的金额和计算方式。如果一方违约，另一方可以请求法院或仲裁机构予以增加或减少违约金。在二手房买卖过程中，买卖双方还需要到不动产登记机构申请转移登记。根据民法典规定，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 |
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