| 问题 | 单位转租房屋如何交税 |
| 释义 | 首先要交增值税，企业租入房屋时应取得增值税发票，转租时的租赁收入减去租入时发票金额缴纳增值税。如果是一般纳税人按10％缴纳，小规模纳税人按净收入3％缴纳。 2由于是转租，企业无房屋产权，不交房产税。 3无产权转移不交印花税。 4交增值税应附征城建税、教育费附加、地方教育附加。 5申报企业所得税时应把转租收入全额计入应纳税所得额，缴纳企业所得税。 一、房屋转租的注意事项 1、承租人转租房屋必须经出租人同意。 2、出租人、承租人均可从转租中获益。 3、房屋转租后次承租人享有优先购买权。 4、转租后原租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 5、房屋租赁，出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续。 二、擅自转租房屋的效力是怎样的 最高法院司法解释规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。从该司法解释的文义来看，承租人擅自转租行为是无效的，这也可以从最高法院奚＊明主编《关于城镇房屋租赁合同司法解释理解和适用》一书中的观点得到印证。 最高法院这一规定，违背了体系解释和当然解释的民法解释规则。 第一，民法典第七百一十六条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同及第七百二十三条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 依照民法体系解释规则，从224条规定可以看出，如果出租人不解除原租赁合同，转租行为不受影响。其次，228条规定所谓的承租人可以要求减少租金，当然是指合同有效为前提的。 第二，转租行为所导致房屋占有和使用转变，是否属于处分行为呢？ 按照我国民法典第51条无权处分的规定来看，我国相当一部分权威学者认为，无权处分的债权合同属于效力待定。举重而明轻的当然解释告诉我们，既然无权处分他人物权的债权合同也不过是效力待定，那么转让对权利人财产影响更小的所有权权能的效力，就不可能是无效的。当然，现在主流观点认为，涉及无权处分的债权效力是有效的，那么转租行为的合同效力更应当有效。 法律应当赋予当事人合同自由，不应该随意干涉，司法解释将房屋擅自转租的行为认定为无效，显然缺乏依据。我们认为，房屋擅自转租行为，可以比照无权处分行为，其转租的债权效力应当具体情况具体分析，给次承租人提供更为灵活的司法救济。 |
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