| 问题 | 不动产先买权在拍卖时的行使问题 |
| 释义 | 拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在拍卖不动产时，先买权是否可以行使，民法理论界有两种不同的观点。肯定说主张在拍卖不动产时，应当允许行使先买权，这样有利于出卖人和先买权人的利益。否定说认为，在强制拍卖不动产时，不能行使先买权。因为在强制拍卖不动产的情形下，如果可以行使先买权，应买人势必锐减，卖价难免偏低，不利于债权人和债务人，极易造成偏袒先买权人的结果。特别是在实务上，债务人为防止其不动产因强制拍卖而丧失所有权，故意与第三人伪造租赁契约，并将租赁的始期提前至其他权利设定前，该第三人以承租人身份出现，主张先买权。就法定的先买权而言，为贯彻国家土地政策，或有扩张其适用范围的必要，但在约定的先买权上，似应采用限制解释。实践中，许多国家和地区作法不一。德国民法持否定说，第512条规定：以强制执行方式或破产管理人所为之出卖，不得行使先买权。台湾地区最高法院持肯定说，1960年台抗字第83号认为：强制执行法上之拍卖，应解释为买卖之一种，即拍定人为买受人而以拍卖机关代替债务人，立于出卖人之地位，故出卖人于出卖时应践行之程序，例如依耕地三七五减租条例第十五条规定，应将买卖条件以书面通知优先承买权之承租人，使其表示意愿等等，固无妨由拍卖机关为之践行，但此究非强制执行法第十二条所谓执行时应遵守之程序，纵令执行法院未经践行或践行不当，足以影响于承租人之权益，该承租人亦只能以诉请求救济，要不能引用该条规定为声请或声明异议。（王泽鉴著：《民法学说与判例研究》（第一册），台湾三民书局1993年版，第523页） 在我国，先买权原则上在拍卖不动产时不得行使。因为拍卖是一个竞争买卖，应当以出价最高者为买受人。先买权人如欲购得不动产，可以参加应买，与他人公平竞争。而且承认拍卖中的先买权，在实务上将很难操作。如先买权人参加竞买，就不存在以同等条件优先购买的问题；如先买权人不参加竞买，而在拍定后再由先买权人行使先买权而买得，则拍卖徒有其名，失去信用，而使人们不愿意参加竞买，从而影响不动产的卖价。至于某些法定的先买权，法律认为有特别加以保护的必要，则应在法律上作出明文规定，并且对有此类先买权的不动产不宜以拍卖方式出卖。 |
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