| 问题 | 民法典关于商品房买卖合同转让变更的规定 |
| 释义 | 民法典规定，商品房买卖合同可以转让，但有条件限制。转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同，且转让的标的物必须是尚未竣工的预售商品房。预售合同必须合法有效，否则转让无效。转让过户的程序包括确定开发商已进行初始登记，确定房屋面积并领取测绘表，提交相关文件并缴纳公共维修基金和契税，最后按规定时间领取房产证。根据《中华人民共和国民法典》和相关规定，房产登记是确保不动产物权有效的必要步骤。 法律分析 一、民法典中商品房买卖合同转让变更有效吗 可以转让，但是有条件。 1、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售合同不得转让。 2、预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的,正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后... 3、预售合同必须合法有效,才允许预售合同转让,否则预售合同转让无效。 4、预售合同转让必须签订转让合同,不必重新签订新预售合同。 《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 二、商品房转让过户的程序 (一)确定开发商已经进行初始登记。开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。 (二)确定房屋面积，到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表。或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。 (三)提交相关文件，填写《登记申请表》。需提交的材料包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。 (四)缴纳公共维修基金、契税。需要注意的是，无论是小区办收取还是银行代收，都必须保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响获得房产证。 (五)按照规定时间领取房产证一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。另外，在缴纳印花税和产权登记费、工本费时需仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。 结语 根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，商品房买卖合同转让必须经过登记备案，并满足一定条件方可生效。预售合同必须合法有效，转让标的物必须是尚未竣工的预售商品房。此外，商品房转让过户的程序包括确定开发商已进行初始登记、确定房屋面积并申请测绘表、提交相关文件并缴纳公共维修基金和契税，最后按规定时间领取房产证。在办理过程中，务必核对房产证的重要信息，确保准确无误。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第七条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 |
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