| 问题 | 商品房的交房条件是什么 |
| 释义 | 期房的交付，最好约定一个双方认可的交付标准。目前国家发布的合同范本中仅规定了以下四个标准： 1、该商品房经验收合格。 2、该商品房经综合验收合格。 3、该商品房经分期综合验收合格。 4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 如果当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。如果当事人约定的交房条件是第2种、第3种或第4种，则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营或项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证或相应的证书，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。 作为开发商，已经取得了政府部门的批准文件，当然认为符合交付条件；但对客户来讲，自己的房子存在问题，按道理肯定不算交房；开发商什么时候令房子符合条件，什么时候算交房，修缮期间开发商需要支付逾期交房的违约金。特别是对精装修的房产，存在问题的概率更大，但是现在的合同文本中却无法解决。因此，无论对开发商还是客户来讲，通过补充协议的方式，约定好本套房产的交付条件及承担责任的方式都是非常有利的。 一、商品房交付日期如何确定 商品房交付时间的认定，主要涉及到房地产开发企业应否承担违约责任的问题。最高人民法院司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。 所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户，否则，将承担违约责任。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由开发商承担；交付使用后，即使房屋权属证没有办理完毕，房屋可能的风险由购房人承担。购房人接到书面通知书时，无正当理由拒绝接受的，自书面通知书确定的交付使用之日起，购房人承担一切风险，当事人约定的除外。这里的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由；其他原因如疾病、外出等，由于买受人可以委托他人办理交房手续，则不构成“正当理由”。 |
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