| 问题 | 业主委员会能代表业主起诉吗? |
| 释义 | 业主委员会的职责决定了其在涉及物业管理领域的诉讼中它是适格的主体。《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会应该依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业无关的活动。因此，业主委员会作为业主的社团组织，其职责是在物业管理活动中代表和维护业主的合法权益。由于物业管理活动纠纷而形成的诉讼中，业主委员会是适格的主体。当然，业主委员会在行使此项权利时，必须是基于业主大会的授权。 根据《物业管理条例》的有关规定，本文认为，业主委员会可作为原告参加诉讼的四种情形分别是： 1、物业服务企业违反合同约定损害业主公共权益的; 2、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的; 3、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的; 4、其它损害全体业主公共权益的情形。 现阶段实践操作中，人民法院在审理以业主委员会为一方的纠纷案件时应当认可其具备一般的诉讼主体资格。但应重点审查以下几点来判断业主委员会在具体个案中是否为适格主体： 1、业主委员会的成立是否符合法定程序。业主委员会应当依法成立，须经业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门备案登记; 2、业主委员会提起诉讼是否经过业主大会(业主代表大会)的授权。业主委员会在现阶段承认其诉讼主体资格，是一种权宜之计。为防止业主委员会滥用职权，业主委员会每一次提起诉讼都必须经业主大会或者业主代表大会决议，以便在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了广大业主的真实意思。 3、是否在物业管理纠纷范畴内。业主委员会不得超出职责范围提起诉讼。 4、是否涉及全体业主的公共利益。业主委员会的诉讼主体资格有其局限，并不是在所有诉讼中业主委员会均是适格的主体。在物业管理法律关系中，业主委员会代表业主大会行使权利。在物业管理纠纷中，业主委员会可以成为诉讼关系主体，就管理过程中的一些纠纷行使诉权。但在侵权诉讼或者物权的处分上，业主委员会不能成为诉讼主体。 一、物业公司需要履行哪些义务 1、全面履行物业服务合同，在物业管理区域内实施物业服务 《物业管理条例》规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业的义务，首先是全面履行物业服务合同，按照国家和地方政府规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务计划，实施物业管理。物业服务企业要经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护，发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时。立即采取保护措施。并按照物业管理服务合同的约定进行维修。根据业主要求，对住宅的自用部位和自用设备进行维修和更新。物业服务企业提供的物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用的方便、安全。 物业服务合同一经签订，受国家法律保护，合同义务受国家法律监督。如果物业服务企业不全面履行合同，要承担相应的违约责任。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作，并将物业管理资料交还给业主委员会。 2、接受业主委员会和业主、物业使用人的监督 物业服务企业要定期向业主委员会报告工作，定期公布物业服务费用和代管资金收支账目，接受质询和审计。根据业主委员会要求，列席业主大会及业主委员会会议，解答业主和业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善物业管理。 3、协助政府部门和做好物业管理区域内的安全防范工作 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，协助有关部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序，保障物业管理区域内业主的生命、财产安全。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告。协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 4、接受有关行政管理部门的指导和监督 物业服务企业要自觉服从政府主管部门的指导和监督，物业管理公司要接受资质管理，依法登记成立。与业主委员会订立管理服务合同不得损害国家利益．社会公共利益或第三者利益。物业服务合同应到房地产主管部门备案。物业管理公司的管理和经营行为，要服从行政部门的管理。 |
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