| 问题 | 业主大会表决机制是怎样的?下列事项由业主共同决定 |
| 释义 | 业主大会表决机制规定及法律约束力。根据《民法典》规定，业主共同决定制定和修改议事规则、管理规约、选举业委会、使用或筹集维修基金等重大事项。专有部分面积和人数占比决定参与表决的要求。业主大会或委员会的决定对业主具有法律约束力，但如侵害业主合法权益，受侵害的业主可向法院请求撤销。 法律分析 业主大会表决机制规定有什么 业主大会表决机制规定，对于制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业委会或更换业委会成员、使用或筹集维修基金等事项应当由业主共同表决决定。并且业主大会的决定对业主具有法律约束力，具体法律规定见下文内容： 《民法典》(于2021年1月1日实施) 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金; (七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动; (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。 第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 结语 业主大会表决机制规定，业主共同决定制定和修改议事规则、管理规约、选举或更换业委会成员、使用或筹集维修基金等重要事项。根据《民法典》第278条，业主共同决定事项需由占比三分之二以上面积和人数的业主参与表决，而第280条规定，业主大会或业委会的决定对业主具有法律约束力。如有决定侵害业主合法权益，受侵害的业主可向法院申请撤销。 法律依据 物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 物业管理条例：第四章 物业管理服务 第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 物业管理条例：第六章 法律责任 第六十一条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 |
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