| 问题 | 贷款买房后不宜提前还贷的情形 |
| 释义 | 第一类是基准利率享受折扣优惠的购房者。由于已享利率优惠，选择提前还贷后，有的银行会取消利率优惠。 第二类是等额本金还款期已过三分之一的购房者。因为等额本金开始还的本金比较多，已将大额本金还完，剩下小额贷款产生的利息不会太多。 第三类是等额本息还款已到中期的购房者。因为这部份市民已经还了大部份利息，提前还贷的意义不大。 第四类是投资收益高于贷款利率的投资人士。比如短期内有收益项目可投资的。 最后一类是不久后还将向银行贷款的购房者。现在若把钱一下还进银行，等再去银行申办贷款时难度比较大，即使能够办到贷款，利率也将上浮。 一、等额本息与等额本金有什么区别 等额本金和等额本息都是贷款常见的还款方式，但两者指间的区别是很大的。以下就是等额本金和等额本息的五大区别： 第一点：月供不同 1、等额本金每月还款额会递减，前期还款本金占比较大。 2、等额本息每月偿还固定金额，前期还款利息占比较大。 第二点：利息不同 1、等额本金采用的是简单利率方法计算利息，只对剩余本金计息。 2、等额本息采用的是复利计算方法计息，未付的利息也要计息，因此等额本息还款利息要高于等额本金。 第三点：适宜人群不同 1、等额本金适宜年龄较大的人选择，因为前期还款压力大，但随着年龄增大还款压力会逐渐减少。 2、等额本息适宜年轻人选择，因为每期偿还固定金额有利于减少还款压力。 第四点：还款压力不同 1、等额本金最终支付的利息较少，因此从整体还款压力来说是低于等额本息的。 2、等额本息每月偿还相同的金额，但总利息要高于等额本金，因此整体的还款压力是比较大的。 第五点：划算程度不同 1、等额本金前期还的本金多、利息支出少，因此适合提前还款。 2、等额本息则是在前期手中可以持有更多资产用于投资，只要投资的收益是贷款利率，那么就是值得的。 二、房贷的还款方式 简介 贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。 等额本金 是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。 每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金-已归还本金累计额）×每月利率 特点：由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。 等额本息 在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。 每月还款金额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1] 特点：相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。 不论是等额本息还款法还是等额本金还款法，利息的本质都是不会改变的。总体来看，等额本息是会比等额本金多付一点利息。但前提是贷足了年限。看似银行都收回了利息，但实际上，等额本金还款法随着本金的递减，银行可以加速还款，尽快回笼了资金，降低经营成本在这一点上是有利于风险系数的低。在实际操作过程中，等额本息更利于借款人的掌握，方便还款。事实上，大部分借款人在进行比较后，还是选择了等额本息方式，因为这种方式月还款额固定，便于记忆，还款压力均衡，实际上与等额本金差别不大。因为这些借款人也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单的说，就是等额本息还款方式由于自己占用了银行的本金时间较长，自己就要多支付利息；等额本金还款方式占用银行本金的时间较短，利息也就自然减少了，并不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。实质上，两种还款方式是一致的，没有优劣之分。只是在需求不同时，才有了不同的选择。因为等额本息还款方式还款压力均衡但需多支付利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降，生活负担日益加重，并且无打算提前还款的人群。而等额本金还款法，由于借款人本金归还较快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因为适用当前收入较高者，或预计不久将来收入大幅度增长，准备提前还款人群，则较为有利。 |
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