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问题 商品房买卖合同已签署,但房产证尚未办理,能否转卖?
释义
    商品房买卖合同签订后,尚未办理房产证的房屋可以转卖。然而,一旦进行了房屋预告登记,就不能再转卖。预告登记是指在不动产权变动成立前,为限制债务人处分不动产而进行的预先登记。预告登记具有排他性的法律效力。房产证是购房者合法所有权的证明,只能由房地产主管机关发放。预告登记后,未经登记的权利人同意,不动产的处分将无效。预告登记失效的条件是债权消灭或者九十日内未申请登记。
    法律分析
    商品房买卖合同签了但还没有办理房产证可以转卖。
    但有房屋预告登记证明后不可以转卖。
    预告登记是指不动产物权变动所需要的条件尚未成就时,为限制债务人处分该不动产由请求权人向登记机关申请进行的预先登记。预告登记将债权通过登记的方式记载下来并予以公示转化为准物权,具有排他性的法律效力。
    房产证购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。
    房产证具有以下显著特点:
    1、房产证只能由房地产主管机关发放。
    2、房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明,并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义,房产证以一房屋一房产证为原则,即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋(包括区分所有的房屋)只有一个所有权,在不动产登记上只能有一项所有权登记,并且据此只能发放一个房产证。
    3、房产证只能向特定房屋的所有权人发放,如房屋系共有,在房屋所有权证之外,还可向共有权人发放共有权证。
    4、房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后,向特定权利人发放的权属证明,房产证的内容应与登记簿的内容相一致。
    《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
    预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。
    结语
    根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定,为保障将来实现物权,当事人可以向登记机构申请预告登记。预告登记将债权通过登记的方式记载下来并予以公示转化为准物权,具有排他性的法律效力。然而,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的行为将不发生物权效力。此外,预告登记失效的情况包括债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记。因此,在商品房买卖合同签订但尚未办理房产证的情况下,要注意预告登记的限制,确保合法权益的保护。
    法律依据
    中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正):第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。
    最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第十四条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
    (一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;
    (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
    (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第八条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
    房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
    
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更新时间:2025/2/19 12:09:13