| 问题 | 签订《商品房预售合同》应当注意的问题 |
| 释义 | 一、购房签约时查验甲方的主体资格 1、注意察看开发单位、销售单位、所有权人是否一致。一般来说，以上三者应该是一体的，也就是一个单位。但如果开发商委托销售商进行销售，则销售单位与开发单位应该是不一致的。但销售单位与开发单位是代理与被代理的关系，即委托关系，合同的甲方仍应该是开发单位。因此，购房者应该仔细审阅销售单位的授权委托书。 2、卖房者与所卖之房的产权所有人是否相同。并不是凡是有公司营业执照、手持图章的人都可以和你签约卖房。卖房单位和房屋的产权所有人名称要相同。预售商品房房买卖的，要看其是否有所卖房屋的《商品房预售许可证》。 3、一期工程和二期工程是否都具备预售资格。有的小区一期所建造的商品房，交纳了地价，取得了预售许可证，具备了合法销售权；而二期工程建造的商品房，由于未交纳地价或其它原因未取得预售许可证，有的就使用一期工程的预售证去预售二期工程建设的房屋，以期尽快收回资金，这也属于不具备合同主体资格。一旦签上这种合同，风险自然很大。因此，购房者要清楚自己所购商品房为一期工程房还是后期工程房，并调查清楚是否属于预售许可证范围内的商品房。 4、分公司不是都拥有合法销售权。许多房地产公司都有下属分公司、子公司或者销售公司。如与你签订购房合同的甲方是该开发公司属下的分公司或销售公司，则该分公司或销售公司未取得该总公司正式的书面法定代表人签字的委托文件，该分公司或销售公司则无权销售，更无权作为签约甲方的主体资格签订购房合同。 5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介机构作为该楼盘的营销总代理，必须具备以下条件：一是该代理公司必须具有房地产管理部门颁发的《资质证书》和工商行政管理部门颁发的《经纪人证书》。二是该代理公司必须具有经工商行政部门颁发的《营业执照》，执照的营业范围内必须有代理营销房屋的项目。只有这样，该中介代理公司、才具备签订合同的主体资格，才有权与购房者签订房屋出售合同。 6、合同签约人是否具备签字资格。商品房预售、销售合同的签字人，必须是该公司的法定代理人，公司其他人都无权签字。也就是说，签字人必须与该公司《执照》上的法定代表人名字相一致，如果是销售部经理或营销员代表甲方与购房者签约，要取得该合同的合法有效性，必须同时附上该公司法定代表人对销售经理或代表签约权的正式书面委托，或必须加盖公章。 二、商品房买卖适用消费者权益保护条例 根据2002年10月28日修订后的《上海市消费者权益保护条例》，商品房买卖正式纳入条例的调整范围。如要开发商在销售商品房过程中有欺诈行为，购买人可依此条例向出售人要求双倍赔偿。 商品房买卖纳入条例后，主要是保证消费者享有与购买其他商品一样的安全权、知情权、自主选择权、公平交易权、求偿权、受尊重权、监督权等权利。 |
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