| 释义 |
2014年2月，张某与王某签订了一份房屋租赁合同，合同约定：张某将其房屋租赁给王某，租期为6年；未经张某同意王某不得转租房屋。2014年3月，王某将该房屋转租给李某。
2014年3月，李某在重新装修时征得张某的同意。2015年3月，张某以王某未经其同意转租为由，要求解除租赁合同。双方协商不成，张某依据房屋租赁合同中的仲裁条款到烟台仲裁委员会申请仲裁，请求裁决解除双方之间的房屋租赁合同。仲裁庭经审理后认为，张某在李某告知重新装修时已经得知转租的事实，但在六个月内没有行使解除合同的权利，因此，驳回其要求解除房屋租赁合同的仲裁请求。
案例启示：
1、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同，或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
本案中，合同双方虽然约定了不得转租的条款，但张某在李某告知重新装修时已经得知转租的事实，其在六个月内没有行使解除合同的权利，张某不得依照合同约定解除租赁合同。
2、出租人合同解除权行使期限为六个月，从出租人知道或者应当知道转租事由之时起计算，出租人应当注意权利的行使期间，怠于行使解除权的，则该解除权因除斥期间届满而消灭。
一、擅自转租产生纠纷怎么处理
承租人未经出租人同意转租房屋，出租人可以解除合同，承租人未经出租人同意擅自将房屋转租他人，直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，属于严重的违约行为，出租人有权解除合同。而当出租人解除合同时，转租合同亦因此而终止。此时，如果次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的，无权要求承租人承担违约责任；如果次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意，即误信承租人的转租为同意转租的，承租人应当承担违约责任。而且自次承租人知道该转租为非同意的转租时起，拥有承租人的转租合同解除权。
有争议协商不成的，应当按照房屋租赁合同中的约定进行民事诉讼或者申请仲裁解决。
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