| 问题 | 房屋租赁合同审查的方法与技巧 |
| 释义 | 房屋租赁合同审查需要注意以下几点：一、对出租主体的审查，需检查出租人的主体资格，同时还要核实出租人是否有权出租所租赁的标的物；二、如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格，承租违法建筑等；三、合同中应约定租赁房屋所处的准确位置及租赁物的概要情况，最好附图说明；四、审查合同成立条件，包括合同主体是否符合规定、房屋是否为法律法规禁止出租的房屋、房屋租赁合同的内容是否合法以及是否进行过登记备案。 法律分析 房屋租赁合同审查： 一、对出租主体的审查，需检查出租人的主体资格，同时还要核实出租人是否有权出租所租赁的标的物； 可以查验对方房地产权利证书或其他有效证明文件（如房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等，能够证明权利合法来源的其他有效证明文件）。 二、如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格，承租违法建筑等。 三、合同中应约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层等，最好附图说明。 一、租赁合同成立条件如何划分，租赁合同成立条件有哪些 (一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有权证的; (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (3)共有房屋未取得共有人同意的; (4)权属有争议的; (5)属于违法建筑的; (6)不符合安全标准的; (7)已抵押，未经抵押权人同意的; (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; (9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。(四)是否进行过登记备案。 结语 房屋租赁合同审查是房屋租赁合同成立的前提，对于出租主体和租赁物的合法性都需要进行审查。同时，在合同内容方面，需要注意租赁房屋所处的准确位置和房屋的使用情况，以及租赁合同中关于租金和滞纳金的约定是否合法。最后，对于房屋租赁合同的成立条件，需要审查出租人和承租人的主体资格以及房屋是否符合法律法规规定。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 |
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