| 问题 | 应对租房合同违约：探讨退还房租的合法性 |
| 释义 | 租房违约责任的处理方式及房屋租赁合同中违约金的计算方法。根据中国《民法典》，租房违约责任可以采取继续履行、补救措施、赔偿损失、定金责任和违约金责任等形式。对于违约金的计算，可以按照合同约定支付，但过高或过低可请求变更。如果合同未约定违约金，则应根据实际损失计算并退还押金和多余房费。双方应按合同约定处理，如协商不成可诉诸法院。但法院不支持重复累加违约方责任的做法。 法律分析 一、租房违约怎么办 中国《民法典》一共规定了五大类违约责任形式： （一）继续履行，又称强制履行； （二）采取补救措施； （三）赔偿损失； （四）定金责任； （五）违约金责任，又称违约罚款。 在我国，租房违约一般会根据违约的实际情况来要求违约方承担违约责任，如承租人毁坏房屋的，出租人可以要求承租人采取补救措施，修复房屋或者是赔偿损失；如果承租人想毁约的，出租人可以要求扣除定金或者要求承租人支付违约金。 二、房屋租赁合同违约金怎么算 （一）如果租赁合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时，约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金，那么一旦违约，出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金，作为违约赔偿； （二）约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。如房屋租赁费用每月仅为1000元，而约定的违约金数额达到了一万元，那么违约的一方可以请求降低。 （三）房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。 （四）租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租赁合同违约金是不包含在这1500元以内的。 （五）租房违约金的处理：双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。 不过需要注意的是，根据“损益相抵”规则，即使一方行为被认定为违约，另一方应当仅仅选择定金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式，在违约金或定金“收益”不足以弥补实际损失时，违约方具有补足差额的义务，因此，通过重复累加的方式，无端加重违约方的责任，违约一方大可不必理会，法院对此也是不会支持的。 结语 租房违约责任可根据《民法典》五大类形式来处理，包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、定金责任和违约金责任。根据实际情况，承租人毁坏房屋可要求其修复或赔偿，而出租人可扣除定金或要求支付违约金。房屋租赁合同中约定的违约金应按约定支付，过高或过低可请求变更。若未约定，应根据实际损失计算违约金并退还押金和多余的房费。违约金是独立于房租的另外支付。双方可协商处理，如协商不成可诉诸法院。需要注意的是，根据损益相抵规则，违约方仅需选择定金、违约金或损害赔偿金中的一种追究责任，法院不会支持无端加重违约方责任的方式。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 |
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