| 问题 | 商品房的分类，商品房买卖合同如何签订？ |
| 释义 | 一、商品房买卖合同的分类这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种商品房买卖合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分商品房预售和商品房现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的商品房是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。 二、商品房买卖合同如何签订现在全国通用的《商品房买卖合同》示范文本，是建设部在修订1995年《商品房购销合同》示范文本的基础上，于2000年10月推行使用的。尽管，这是一种行政指导的手段，其目的是在发展中的市场环境中给消费者一定的指导和借鉴的作用，但在合同中也体现了双方的自愿原则：合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对条款的内容进行修改、增补或删减。合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。尽管如此，各种由开发商自制格式的合同林林总总，签约很不规范，使整个商品房买卖市场呈现无序状态。因此，相关法律、法规明确规定，开发商应该在订立商品房买卖合同之前，向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。否则，房地产开发主管部门将对其处以行政处罚。还有一点值得注意的是，实践中，商品房买卖合同的订立并非是一次性就完成的，它是购房人和开发商双方多次协商的过程。在所谓的正式签订合同之前，若双方签订的有关商品房的认购、订购、预订等协议依法具备了正式合同的实质性条款的，比如就售房方式、价款、支付方式、付款时间、交付时间等有明确的记载，且开发商已经实际接受购房人购房款的，应该认定为双方的商品房买卖合同。此时，开发商若不能依据合同按时交付房屋时，不能主张合同无效，而仅仅承担合同无效的责任即返还价款；只能依法承担违约责任，除返还价款外，还应该赔偿因合同不履行而造成购房人可能的损失，如已经支付房屋价款的同期银行利息等，或者其他合理的费用。总之，签订合同过程中，双方应该本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，在相关法律、法规的范围内，协商就合同的实质性条款达成一致。作为弱势群体的消费者而言，则更应该采用法定的形式来维护自己的合法权益，防止开发企业的背信弃义。 |
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