| 问题 | 房屋预告登记与商品房预售备案的差异及解析 |
| 释义 | 预告登记和商品房预售登记备案的区别在于，前者属于民事制度，后者属于行政管理制度；预告登记的主体机关是房屋登记机构，而商品房预售登记备案的主体管理机构可以是当地人民政府、建设行政主管部门或房地产管理部门；预告登记可以保障将来实现物权，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产不发生物权效力；预告登记失效的情况是债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记。 法律分析 预告登记和商品房预售登记备案有以下区别： 1、预告登记是民事制度，商品房预售登记备案则属于行政管理制度； 2、预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府，它可以是建设行政主管部门；可以是房地产管理部门；也可以委托给房屋登记机构。 根据《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 拓展延伸 房屋预告登记与商品房预售备案的区别及影响因素分析 房屋预告登记与商品房预售备案是房地产交易过程中的两个重要环节。它们在目的、程序和法律效力等方面存在明显差异。房屋预告登记是指房屋所有权转移前的一种公示手续，旨在保护购房者的权益。商品房预售备案则是指开发商在售房前向相关部门备案，确保房屋销售合法合规。这两者的差异主要体现在时间点、主体、程序和法律效力等方面。影响因素包括政策法规、地方性规定、购房者权益保护等。因此，购房者在购房过程中应了解并理解房屋预告登记和商品房预售备案的区别，以便更好地保护自身权益。 结语 购房者在房地产交易过程中，需要明确房屋预告登记和商品房预售备案的区别。预告登记是民事制度，主体机关为房屋登记机构；而商品房预售登记备案则属于行政管理制度，主体管理机构可以是当地人民政府、建设行政主管部门或房地产管理部门。了解并理解这些差异，有助于购房者更好地保护自身权益。 法律依据 《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 |
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