| 问题 | 分期付款买房子网签后抵押是否具有效 |
| 释义 | 购房网签后的抵押一般认定无效。该抵押房产虽尚未过户至购房者名下，但购房者已网签或已支付大部分购房款且实际使用该房的，抵押应认定为无权处分行为。 一、工程抵押房能贷款吗 工程抵押房是可以向银行申请贷款的。工程抵押房是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权或使用权。 在购买工程抵押房时要注意以下三个问题： 1、与谁签购房合同。虽然工程抵押房由开发商抵押给债权公司一方，但房子的产权仍属于开发商，购买时买家必须与开发商签订购房合同，而与债权公司签订的购房合同无效。 2、出了问题谁承担。合同是与开发商签的，权利义务当然由开发商承担。 3、购房者签合同时，一定要把约定价格写进合同，并由开发商出具售房发票。 二、期房在建抵押为什么可以网签正签 1，在购房者购房交纳首付款之前可以要求开发商的信贷员，先将的网签资料输入电脑网签合同里，在输进去之前如果该套房屋已经被在建工程抵押了，是录不进个人购房信息的，说说明开发商已经做了再建抵押了。可以要求开发商先将该房屋解押，然后再交纳首付款签网签合同。 2，土地抵押不影响网签合同和购房合同备案的，只是在后期开发商如不还清土地抵押的贷款的话，是不能办理房产证的。 3，土地抵押指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 4，在建工程抵押指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。 三、一房二卖怎么补偿？ 一、如何防止一房二卖 1、买房时一定要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。 根据目前的房屋买卖交易设置，二手房网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。 2、在买房前查清楚所购房屋的产权，提存房屋产权证。 从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由子房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者可以调查所购房屋产权，提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。 3、买房尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款。 这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋一房二卖而诈骗购房者的购房款，使购房者蒙受巨大经济损失。 二、一房二卖怎么赔偿 法律规定，在房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以通过请求解除合同、返还己付购房款及利息、赔偿摄失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款1倍的赔偿责任。这样的规定虽然可以弥补买受人在合同上的损失，但无法实现买受人最终的目的，即能够取得房屋的所有权。 根据该解释第十条的规定，只有在买受人以出卖人与第三人恶意串通，通过另行订立房屋买卖合同的方式使得买受人无法取得房屋的情况下，法院才能支持确认出卖人与第三人订立的房屋买卖合同无效，买受人才有机会据此确认自己所签合同的唯一效力。但如何证明出卖人与第三人恶意串通，这在实践中会对买受人造成很大的证明责任压力。 现有的一房二卖的违约赔偿主要包括以下两种方式： 1、请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖台同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。 2、出现的清形，如下： (1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第三百九十九条 下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 |
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