| 问题 | 二手房合同变更需要注意哪些事项？ |
| 释义 | 合同变更需协商签新协议，口头变更无效。补充协议可变更合同条款，改动处需签字。代理涉人与第三人，委托涉委托人与受托人。代理规范意思表示行为，委托可涉法律或事实行为。违约是完全不履行或不符约定行为，分预先和根本违约。违约责任包括解除合同和支付违约金。 法律分析 一、合同变更注意事项 (1)原则：协商。如果在二手房交易过程中，一方提出变更合同的需求，那么需与对方协商并签订新的协议，否则单方面变更合同是属于违法行为的。 (2)效力：合同变更要以书面形式为准，口头变更是没有法律效力的。 (3)补充：在变更合同时可以通过签署新的补充协议来对原合同条款进行变更说明。 (4)改动：如果甲乙双方需要在原始合同上进行改动，那么必须在改动处进行各方签字。 二、合同代理和委托有什么区别? 在二手房交易过程中，我们常会提到代理或委托。那么二者是什么关系呢? 第一，委托涉及到的是委托人和受托人双方之间的关系，比如A委托B卖房，那么委托就规范的是他们二者之间的行为;而代理规范的是本人、代理人和第三人的关系。 第二，代理关系中代理人代理的对象是进行意思表示和接受意思表示的行为;而委托中受托人代为实施的行为可以是法律行为，也可以是事实行为。 三、合同违-约是指什么? 在进行房屋交易时，违-约是时常出现在各种纠纷中的一个词语，但在法律范围内违-约的定义是什么呢? 违-约是指合同当事人完全没有履行合同或者履行合同义务不符合约定的行为。违-约也是分为两种情况的：预先违-约和根本违-约。 预期违-约又叫先期违-约、事先违-约、提前违-约、预期毁约，是指当事人一方在合同规定的履行期到来之前，明示或者默示其将不履行合同。而实际违-约分为不履行、不符合约定的履行、其他违反合同义务的行为三种情况。 例如A和B签订了房屋买卖合同，但是在履行过程中，A并没有配合完成过户，或者B没有办法根据合同付款，这都是违-约行为。违-约行为一旦发生就会涉及到违-约责任。 根本违-约的后果? (1)守约方有权单方、以书面通知的方式解除合同; (2)守约方可以要求违-约方支付违-约金。 结语 合同变更注意事项：协商签订新协议，书面形式有效，可通过补充协议变更合同条款，改动处需各方签字。合同代理与委托区别：委托规范委托人与受托人关系，代理规范本人、代理人与第三人关系。代理人代理意思表示，受托人可实施法律或事实行为。合同违约是完全不履行或不符合约定，分预先和根本违约。守约方可解除合同、要求违约方支付违约金。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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