| 问题 | 签订物业服务合同要注意什么 |
| 释义 | 鉴于目前的情况和即将实施的《物业管理条例》，业主委员会在和物业公司签订《物业服务合同》时应注意以下几点： 1、明确委托物业服务的内容、范围和期限。由于现在专业分工的细化，出现了专提供某一项服务的物业公司，所以在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。 2、除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定。 3、明确物业公司的权利和义务。本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务，并且尽可能地明确责任。 4、对违约责任的约定。要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。 一、小区被盗，物业应承担什么责任 第一，业主被盗时物业公司承担赔偿责任的归责原则。业主被盗时，应当首先依据物业服务合同约定的内容进行判断，如果物业服务合同中约定了财产保管服务，在发生业主房屋被盗时，物业公司应当按照协议约定承担赔偿责任。如果物业服务合同中没有约定财产保管服务，则要根据物业公司对安保义务的履行情况来决定是否承担赔偿责任。此时，对于物业公司是否应当承担赔偿责任的判断要适用过错责任的规则原则。物业公司如果未尽到安保义务，则应当承担赔偿责任。物业公司在其职责范围内未尽到安保义务，且其失职行为与损害结果之间存在因果关系的，物业公司应当依据过错程度大小承担相应的赔偿责任。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第5条第2款的规定对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，即由物业公司承担举证责任。当物业公司提供的证据不足以证明其尽到安保义务时，应推定其存在过错，构成对安保义务的违反。 第二，业主被盗时物业公司承担赔偿责任范围的认定。虽然物业公司对业主被盗承担过错责任，但这并不意味着物业公司对小区内盗窃行为的发生只要存在过错就必须承担全部责任。业主被盗的直接责任人是盗窃者，物业公司仅需在其失职的范围内承担责任。确定物业公司的责任范围需要考虑物业公司的过错在多大程度上导致盗窃行为的发生，并以此来确定赔偿比例。具体而言，在明确物业公司安保义务范围的前提下，调查物业公司在哪些方面未尽到安保义务，以此为标准判断物业公司的过错程度。另一方面，业主应依法承担对被盗事实和实际遭受损失数额的举证责任。在认定业主的实际损失后，物业公司根据业主的损失数额和自身应负的赔偿比例承担赔偿责任。 第三，同类案件处理的裁判规则。此类案件有以下两个裁判规则：一是物业公司是否需要承担赔偿责任；二是物业公司承担赔偿责任的比例问题。首先，对物业公司应否承担赔偿责任的判断，应当结合物业公司的安保措施是否达到法律规定和合同约定的标准；物业公司是否能够举证证明自己在责任范围内尽到了安保义务；物业公司在履行安保义务中是否有过错，与业主被盗是否存在因果关系。其次，对物业公司承担赔偿责任的比例的确定，应注意物业公司的过错程度，业主自身是否对被盗存在过错，并以此确定物业公司的赔偿比例；业主因被盗而遭受的损失，需要业主提供证据予以证明；根据赔偿比例和业主损失金额确定物业公司的赔偿数额。 二、房子被盗物业有责任吗 房子被盗物业是否有责任，关键在于物业公司是否按照法律规定及合同约定完全履行管理服务义务。 如果物业公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 如果物业公司在进行物业服务时，在保安措施和防范工作方面不存在疏忽和过失，尽到了管理、保障义务，物业公司就不应承担案外人犯罪行为所致的损害结果的民事赔偿责任。 物业公司在物业服务合同中约定提供保安服务的，应当理解为是对小区内的公共秩序的维持和公共设施的安全保障进行管理，如果当事人之间没有特殊约定的，物业公司也不存在过错的情况下，物业公司对业主住宅内的财产被盗不承担责任。 《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 |
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