| 问题 | 物业费纠纷业主如何举证? |
| 释义 | 在向业主催交物业费诉讼中，业主所需要提出的证据，一般来说分为两大类，一是证明公共区域服务不到位的证据，二是因公共区域服务不到位而给业主自身造成损害的证据。具体到的物业服务合同纠纷中，业主可以向法庭举证的证据，主要有以下几种： 1、反映园区环境的照片、视频录像 照片可能是很多业主第一时间的所能想到的。照片虽然能够反映一些情况，但是照片本身具有一定的缺陷，照片的拍摄仅仅是一个瞬间，而物业服务则是一个过程，甚至说可以是以一个长时间的过程，因此照片的证据功能十分有限。而相比照片而言，视频资料则有了进一步的优势。视频资料是由一组动态的画面所组成，而视频也只能反映一段时间的问题，证明效力也不是十分强。除非可以提供长时间全年的视频资料。但这对业主来说，则是十分困难，因此，照片、视频资料是在实在无法提供其他证据的前提下，才使用照片、视频作为证据。 2、行政部门的处罚、责令整改的处理文书、文件、通知等 行政部门基于城市行政管理和公共利益的需要，会对物业公司是否遵守行政法规规定进行监督和检查。例如:物业公司在小区内的违章搭建的、城管部门会对物业公司进行处罚;消防设施未进行检修，不能政策运行的，公安消防部门会对物业公司进行处罚;电梯、机械车位等特种设备，未进行年检或维保不到位存在安全隐患的，市场监督管理部门对物业公司进行的处罚;物业公司擅自毁绿的，园林绿化部门依法进行的处罚;此外，还有类似城市联合执法，创建文明卫生城市大检查作出的处罚等待。 3、网上投诉、咨询、建议，被行政部门核实给业主的反馈、回复 很多城市的政府部门都开通了网上的市民热线、市长信箱、市政直通车等，目的在于接受百姓投诉，征集百姓意见。对于老百姓反映的生活、工作、生产中的难题、建议、咨询、投诉等进行及时的处理，化解矛盾，往往会针对的百姓的反映的问题进行回复、反馈。而这些回复、反馈都是经过调查核实的回复，对于业主反映的物业服务的情况，如卫生、保安、电梯、消防、车位等问题，往往都会通过网上予以回复反馈，而这些回复反馈，恰恰能够记载着物业公司在日常中的物业服务情况。 4、公安部门的报警记录，处理决定等 此类证明主要是因业主的财产在公共区域被盗，或者因为公共设施如围墙、监控、门禁因物业服务问题而出现的严重缺陷，导致违法行为利用这类缺陷而实施的违法犯罪行为。最终被公安机关进行调查或处理的情形。由于物业公司未能按照合同约定对相关设施设备进行维护保养，导致设施设备出现重大问题，而无法发挥正常的功能，虽然犯罪违法行为并非物业公司所实施，但客观上，业主的财产受损也与物业公司未能尽到物业服务义务有关，因此也应当尽一定比例的责任。如果相关的报警记录、处理决定等内容中可以证明上述因物业服务不到位而造成业主财产受到损失事实的证据，是可以作为证据提交法庭证明业主自己的主张的。 5、业主委员会，物业公司的通知、公告 业主委员会负有对物业公司的物业服务进行监督的职责。在监督的过程中，如有物业公司存在提供的物业服务出现不到位或者过错行为，业主委员会一般会要有要求整改通知，公告，联系单等的资料，而这类资料的内容则就可能会显现出物业服务未达到合同标准的情形存在;而在一些物业公司的公告、通知中，有时也会发现物业公司的存在过错的情形，例如：将绿化改建车位，将物业用房作为商用，停用电梯等等。而此类事项物业公司是无权作出决定的，也并非公示通知一下就算作征求业主同意了，恰恰反正了物业公司在物业服务中存在的过错的情形存在。 6、报纸、电视、网上媒体等新闻报道 在一些新闻报道中，也能够反映出物业服务不到位或存在重大缺陷的情形。例：小区的长期违章搭建被业主向新闻媒体曝光，发生火灾，而消防设施瘫痪导致消防部门救火受阻，电梯故障导致人员受困等情况而被媒体曝光。很多事情的发生看似偶然，实质上与日常管理和设施设备是否尽到维护义务有关。而新闻报道中所被核实的事实，如果能够证明物业服务不到位的，也可以作为反驳物业服务存在质量问题的有利证据。 此外，根据法律规定，业主还可以通过申请法院现场勘察的方式，由法院对小区的物业服务环境、绿化、设施设备维护等情况进行现场勘察，制作现场勘察笔录，以证明小区的物业服务情况。 一、物业办处罚物业公司情形 物业公司在管理中如果没有履行安全保障义务，承担的应当是有限的违约责任，不是侵权责任。 物业公司和小区业主之间属于服务合同的法律关系。对于物业管理企业来说，必须按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生，保障小区内的安全秩序。 物业安全服务的性质是一种有限的安全防范服务。物业管理的保安负责维护的安全不是广义上的社会安全，而是一种群防群治的、有限的安全防范服务。物业公司的安全义务是指在物业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感觉的措施，包括：保安人员对犯罪分子的威慑力量、物业管理工作人员对已发现的危险情况的遏止作用、对报警信号的及时处理措施等。物业公司对业主人身、财产安全的保护义务主要来源于合同的约定或法律、法规的直接规定，但是物业公司的安全保障义务是有限的，物业公司也没有保障业主安全的绝对义务，我们不能苛求物业公司完全确保管理区域内所有财产和人身的安全，更不能将属于国家行政、司法机关的职能强加到物业公司。 因他人违法、犯罪造成业主人身、财产损失的，物业公司承担的是违约责任而不是侵权责任。物业管理属于服务合同，如果物业公司出现了值班保安擅离职守、工作人员对已发现的不安全情况未采取措施等过错行为，就可以认定物业公司未履行物业服务合同的约定。如果因此导致业主人身、财产受到损害，就应当承担相应的违约责任。如果物业公司已履行了服务合同所约定的相关保安义务，业主不能证明其管理上存在过错的，就不能要求物业公司承担损害赔偿责任。 |
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