| 问题 | 物业要求支付物业费时怎么进行抗辩? |
| 释义 | 业主被物业公司的起诉到法院后，常见的几种常见情形和抗辩理由： 1、房屋质量不维修问题的抗辩 这里房屋质量有些前期开发商遗留下来的房屋质量。按照法律规定，房屋质量是有质保期的，除了主体工程外，一般不超过五年。不少业主对房屋质保期并无太多的概念，认为房屋出现了质量问题，物业公司就应该及时地维修。而物业公司则认为质保期的内的房屋质量问题，业主们应当要求开发商承担维修保修责任。对于物业公司的态度，业主则认为，既然付了物业费用，物业不维修，自然不会支付下一期的物业费。物业费的纠纷由此而产生。那么房屋质保期内的维修责任是应该向开发商要求维修呢?还是应该向物业公司要求维修呢? 2、物业服务质量不合格的抗辩 这里又分公共设备设施故障，卫生保洁，消防安全，违建严重等问题，首先，设施设备故障：比较典型的如电梯，由于维保不到位或者降低维保等级，致使电梯故障频繁，有些甚至脱审或未审而导致有些业主受困。而业主向物业公司反映，得到态度冷淡，又不能及时地得到解决。因此业主以拖欠物业费的方式而作为自己的抗议方式。其次，卫生保洁，很多小区由于卫生保洁次数减少，或者垃圾清运不及时，导致小区环境脏乱差，特别有些卫生影响到业主自身的，则业主也会以不交物业费的方式进行抗争。 消防安全，消防问题则是关系到生命安全的大事，但很多物业公司为了减少成本开支，降低维保标准，以致消防管网瘫痪。业主也会因此拒交物业费，园区内违建严重，而物业公司又以自身不具有执法权为由拒绝业主的诉求，因此，业主也会以此拒交物业费。对于此类物业服务质量不合格，未达标的。业主的抗辩理由思路，根据《物业服务合同》的约定，对照《物业服务合同》约定的内容和标准，逐条地陈述出物业公司在物业服务合同履行上存在的问题和不足。 3、车辆财产被损、被盗等致使业主财产受损 如家中财物被损、被盗，车辆被损，电动车被盗等财产性损失，物业公司称，这是第三人所为，又不是物业公司损坏的、也不是物业公司让他来偷的，与物业公司无关，业主应当报警处理。业主们则认为，虽然物业公司不是直接的行为人，但是对于公共秩序的维护也是在物业服务合同里的，特别是小区的门禁、监控摄像是瘫痪的，有的围墙是残缺的，，安装这些设施和围墙的本质是就是为了防止不法分子进入或者以便查找违法者的，现在却是瘫痪的。 这里抗辩理由是，虽然业主的财产损失，物业公司不是直接的责任人，但是基于物业服务合同的内容，物业公司具有对小区内公共秩序的维护和对门禁、安防、围墙等安防设施维护的义务，物业公司在合同义务范围内，未尽到安防设施维护的义务，致使其瘫痪的，也应当承担责任。 在发生物业纠纷之后，若是纠纷当事人选择采取向法院起诉的方式来处理纠纷，那么在起诉之前是需要收集与物业纠纷相关的、对自己有利的真实性证据性材料，这是由于法院在受理纠纷之后，一般会要求案件当事人进行举证。 一、一般物业纠纷属于什么纠纷？ 物业纠纷属于民事纠纷，根据《民法典》第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。同时物业纠纷的分类有以下几种： 1、物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费，以此作为“维护”自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。 2、业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷；前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来，前任物业公司不移交相应管理资料等。 3、业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约，合理安全地使用物业，业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下，通常通过起诉方式解决纠纷。 4、因物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷等。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。 5、因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。 6、业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗，有的属物业专门安排人员看管，有些发生在小区地面停放、无专人看管，业主起诉物业管理公司未履行职责，要求赔偿，导致诉讼。 7、前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议，主要有开发商未移交或移交不清，图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议；开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发争议等。 |
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