| 问题 | 二手房买卖中的陷阱 |
| 释义 | 购房需注意：1、确保卖方是房屋产权人；2、确认共有人同意出售；3、确保卖方具有完全产权；4、排除法律限制；5、注意预告登记；6、辨别房屋用途；7、确认租赁情况；8、解决未缴费问题。购房人应采取相应对策来规避风险。 法律分析 1、“卖房者”非房主 对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。 2、卖房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。 对策：要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。 3、卖房者只是使用权人。 对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。 4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。 对策：如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。 5、签订房屋买卖合同后，卖房人又将该房转卖他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。 对策：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。 6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。 对策：购房人一定要看清房屋性质。 7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人，或者说已告知，但承租人未放弃优先购买权。 对策：购房人如发现该二手房已出租，应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。 8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。 对策：买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中，来约束卖房人。 结语 购房需谨慎，确保产权清晰。如卖房者非产权人，立即中止交易；若卖方为共有人，需获得其他共有人同意；卖方仅为使用权人，交易不可信；确保房产无法转让障碍；预告登记避免合同失效；注意房屋用途；确保承租人放弃优先购买权；了解清欠费情况，明确法律责任。购房人应谨慎选择，确保权益不受损。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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