| 问题 | 房地产买卖合同的变更与解除规定 |
| 释义 | 地产买卖合同的变更或解除需满足双方协商一致、不损害国家利益和他人权益、不可抗力、一方违约等条件，并应书面协议。根据法院生效文书或调解决定，可单方申请解除备案。房屋买卖合同具有特殊特征，包括转移所有权、有偿合同、不动产登记等。购房人可提出退房要求的情况包括面积误差、逾期交房、规划变更、无预售许可证、质量问题、产权过户延迟、贷款未批准、其他退房条件。延迟办理产权证应赔偿。 法律分析 发生下列情形之一，可以变更或解除地产买卖合同。 (1)经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的； (2)因不可抗力致房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的； (3)因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的； (4)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的； 双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。 一方当事人根据上述第(2)、(3)、(4)项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。 凡按上述规定协商一致解除房地产买卖合同的，买卖双方应共同到房地产登记部门申请解除备案。通过法院生效调解、判决解除合同的，可依据法院的生效文书及协助执行通知书单方申请解除备案。 房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为： (1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款； (2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同； (3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续； (4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。 房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。 如果出现以下八种情况，购房人可提出退房 1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。 2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。 3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。 4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外) 5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。 6.不能或不能按期办理产权过户的。 7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。 8.合同中约定的其它退房条件出现时。 9.延迟办理产权证构成违约，应予以赔偿。 结语 根据上述情况，变更或解除房地产买卖合同的条件包括：双方协商一致、不可抗力、一方违约、合同条件变更或解除。变更或解除合同时，应书面协议并及时通知对方。双方一致解除合同后需到房地产登记部门申请解除备案。法院调解或判决解除合同时，可依法院文书单方申请解除备案。房屋买卖合同具有特殊性，包括转移所有权、有偿合同、不动产登记等特征。购房人可根据八种情况提出退房要求，并要求赔偿延迟办理产权证的损失。 法律依据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 |
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