| 问题 | 购房合同的有效性判断 |
| 释义 | 无民事行为能力人、限制行为能力人未取得法定代理人同意、以欺诈、胁迫、乘人之危、恶意串通签订的房屋买卖合同均为无效合同。当事人之间没有签订书面合同且无据可查的情况下，也认定为无效合同。 法律分析 1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。 根据我国《民法典》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。 2、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。 限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。 3、以欺诈为目的签订的房屋买卖合同。 这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。 4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。 指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。 5、乘人之危签订的经济合同。 是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 6、双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。 是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的合同无效。 7、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。 拓展延伸 购房合同纠纷的解决方法 购房合同纠纷的解决方法可以通过以下途径进行。首先，当发生纠纷时，双方可以尝试通过友好协商解决，寻求双赢的解决方案。如果协商不成功，可以考虑通过调解、仲裁或诉讼等法律手段解决纠纷。调解是一种快速、经济、灵活的解决方式，可以通过第三方中立人的协助达成双方都满意的解决方案。仲裁是一种类似于法院审判的方式，但更加简化和迅速，由专业仲裁机构进行裁决。诉讼是最后的手段，通过法院审理解决纠纷。在选择解决方式时，应根据具体情况综合考虑时间、成本、效果等因素，以达到最佳解决效果。 结语 根据我国《民法典》的规定，无民事行为能力人、限制行为能力人未取得法定代理人同意、以欺诈、胁迫、乘人之危、恶意串通或未签订书面合同的房屋买卖合同均属无效。解决购房合同纠纷可通过友好协商、调解、仲裁或诉讼等方式。应综合考虑时间、成本、效果等因素，选择最佳解决方式。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 |
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