| 问题 | 2023借贷合同合法转化为房产买卖合同需哪些有效条件 |
| 释义 | 借贷合同转化为房产买卖合同需满足有效条件。双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，不属于禁止情形，具有法律效力。但人民法院应审查转化的借款本金及利息数额，防止超出法定限制。双方认可已付购房款系由借款转来，但高额利息不予确认。购房人未足额支付购房款，因某公司逾期交房不构成违约。一审判决错误，应予纠正。 法律分析 借贷合同合法转化为房产买卖合同需哪些有效条件 由于借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的“作为民间借贷合同的担保”，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法基本案情。 双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期某公司难以清偿债务时，通过将某公司所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。 但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且某公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。 由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤某等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，某公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤某等四人以某公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求某公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令某公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。 结语 根据以上情况分析，双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为借款合同提供担保，而是通过转售商品房实现权利义务平衡。然而，在确认商品房买卖合同合法有效的前提下，人民法院应审查借款本金及利息数额，以防止将违法高息合法化。由于借款利率超出法律规定的限制，购房人尚未足额支付购房款，某公司未按时交付房屋不构成违约。因此，一审判决要求某公司承担违约责任的判决错误，本院对此作出纠正。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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