| 问题 | 定向安置房买卖法律风险有哪些 |
| 释义 | 第一、政策风险。根据相关法规及政策规定，拆迁定向安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房[与市场价比较而言]。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被定向安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。第二、价格风险。目前拆迁定向安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。第三、人的风险。“共有人”是拆迁定向安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。 北京定向安置房政策有哪些 在北京购买定向安置房，必须网上签约才能办理房产证。市住建委发布《关于定向安置用房实行网上签约管理的通知》。定向安置房包括重大工程的拆迁安置、人口疏解的安置、农民上楼的安置等。过去，北京的定向安置房并不都进行网上签约。通知要求，要全部纳入北京市房屋交易权属管理系统，实行统一管理。未实行网上签约的定向安置住房项目，不予办理房屋权属登记手续。自该通知实施之日起，具备网上签约条件的定向安置房项目，将直接纳入市房屋交易权属管理系统。 什么是定向安置房 定向安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行定向，而安置给被定向人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易;因房产开发等因素而动定向，动定向公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。 拆迁安置房买卖有什么风险 拆迁安置房有一个上市交易的期限，购买时如果还未到期限，则不能及时办理过户手续。在办理房屋过户手续之前，房屋所有权并没有发生变更，原房主可以将房屋卖与其他人，造成一屋二卖的纠纷，还可能因为原房主在外面欠款，导致该房屋被法院依法查封、拍卖等，发生以上情况时，购房者无法主张房屋所有权，只能追究原房主的违约责任。总的说来，购买还不能办理过户的拆迁安置房，房屋所有权无法保证。 定向安置房哪些人可以买 所谓定向安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行定向，而安置给被定向人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动定向。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动定向，动定向公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。 定向安置房和回迁安置房的区别是什么 定向安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。定向安置房是特殊拆迁对象的房屋。回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。 该内容由 王远义律师 和 律说律答 共创回答 |
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