| 问题 | 如何对房产进行成本评估 |
| 释义 | 成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。 成本估价法的运用范围有时比市场比较法还要广泛，特别适用于市场狭小、无法运用市场比较法进行估价的房地产的估价。购房者运用这一方法，可以“挤出”卖方不合理的利润，达到降低房价的目的。 成本估价法的基本公式 一、新建房地产的成本估价法公式 新建房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税 结合上海房地产开发实际，上述公式可具体化为： 新建房地产价格=土地使用权出让金+动拆迁费用(或征地安置补偿费)+市政配套增容费十建筑工程费用+专业费用+开发商投资利息+销售费用+相关税费+开发利润 1、土地使用权出让金—土地使用权出让金有内销与外销之分。内销出让金相当于5年土地使用费，再根据建筑容积率高低调整;外销出让金完全由市场决定，可参照上海市基准地价表标定的基准地价调整。 2、动拆迁费用—包括动迁安置费、补偿费、拆迁管理费等。动拆迁费用因地段、拆迁房屋类型、土地用免被拆迁对象的不同而差异较大。例如，南京东路拆迁商铺安置补偿费高的达每平方米4万多元，而在上海有些地方只需一两千元。黄浦区动迁一户居民平均需要20多万元，而在杨浦区只需要10多万元。 3、征地费用—征地费用是指征用农地的费用。征地费用包括项目很多，主要有拆迁安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地管理费等。征地费用与动拆迁费用一样，不同区域、不同地块、不同对象差别较大。上海城郊农地征用费用每亩从几万元到五六十万元不等，有的还要高些。 4、市政配套增容费—对于住宅建设项目来说，只有住宅建设配套费、增容(指水、煤气、电话等用量扩大或新增)费和贴费(电贴费)发生在非住宅建设项目，增容费、电贴费的高低视用量和新增额度而定。目前，住宅建设配套费为每平方米建筑面积370元。 5、建设工程费用—这项费用包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费(指为房屋居住使用创造条件的工程)。室外工程费(指基地规划红线内的水、电、气、道路、绿化、环卫、照明等的建设费用)。建设工程费用随建材价格、人工成本的变化而波动。 6、开发商投资利息—投资利息包括支付土地费用的利息、建设工程费用的利息、专业费用的利息和配套费用的利息。利息计算有静态计算和动态计算两种，前者计算的是单利，后者计算的是复利。例如，某项目开发周期为2.5年，则其取得土地费用5000万元的利息为(年利率为10.08%)： 7、销售费用—这项费用包括市场推广费(广告费)、销售代理费、销售手续费等，一般取房屋销售价格的2%～4%.开发项目规模较大的(如10万平方米以上的项目)，这项费用比例可相应降低，尤其是广告费用。 8、相关税费—相关税费是指营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。如果契税(以出让方式取得土地使用权时缴纳，税率为3%)米计入土地费用，则应单独列出。“二税一费”为房屋销售价格的5.56%，印花税为0.03%. 9、开发利润—开发利润应视整个房地产市场状况而定。1993～1995年，上海房地产开发利润多在30%～50%以上，有的高达100%.而近两三年，房地产市场低迷，销售不畅，为数不少的房地产企业无利销售甚至亏本销售，房地产行业利润率大大降低。一般而言，上海的房地产项目开发周期在2年以内(不包括2年)的住宅。利润率可取15%～20%;开发周期在2～3年的，利润率可取一ZO%～25%.商业楼、办公楼等在此基础上视具体情况调高或压低。 一、被征收人有权选择补偿安置方式么 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下称《条例》)第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。 1、货币补偿 货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据： 市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。 重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。 2、产权置换 产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。 产权置换分为两种形式： 异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。 回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。 附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。 3、结合型补偿 顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。 由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式 |
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