| 问题 | 商品房买卖合同实务中的处理建议 |
| 释义 | 商品房买卖合同中出卖人、买受人、房产中介都有各自的利益诉求，以往会重点关注房屋的价款、税金负担、过户时间、违约责任，往往忽视了对于管辖的约定，想当然会以为商品房买卖合同按不动产专属管辖处理，其实不然。《民诉法解释》允许当事人对于诉权进行处分，赋予当事人对于管辖的选择权。 总体而言，主流观点认为是一般的合同违约纠纷，不适用专属管辖的规定，因由合同履行地法院管辖。但这里涉及太多因素需要考虑，具体问题还需要具体分析。所以，当您遇到商品房买卖合同的管辖权问题时，应寻求相关人士及律师的建议。选择比较符合自身利益的管辖法院，在实际操作中是非常重要的。 一、合同提起法律诉讼必须在甲方所在地么 合同诉讼地必须在甲方所在地么，答案是不一定。民诉法第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。所以，首先在当事人合同诉讼地没有约定时，被告住所地和合同履行地的法院都是有管辖权的，所以不一定是要在甲方所在地。其次，民诉法第三十四条还规定了合同双方当事人可以自行约定管辖法院，具体内容如下：合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。综上，合同诉讼地不是必须在甲方所在地，当事人可以根据法律选择与合同有关地方的法院管辖，没有约定的，也可以由被告所在地和合同履行地管辖。 二、有效协议管辖的条件有哪些 (一)在审理级别上，协议管辖仅适用于第一审民事案件 当事人在协议时只能约定一审的地域管辖，不得变更级别管辖，将依法应由基层法院管辖的诉讼约定由中级法院或者高级法院管辖，或者相反，否则就会违背民事诉讼法有关审级的规定，造成审级混乱。 (二)在管辖类型上，协议管辖限于非专属管辖的诉讼 对于专属管辖诉讼，《民事诉讼法》第33条规定：下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖： 1、因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖； 2、因港口作业中发生的纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖； 3、因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。 由于专属管辖是按照诉讼标的的特殊性所确定的管辖，具有强制性，因此不允许当事人通过协议改变。 (三)在表现形式上，协议管辖为要式行为，必须采用书面形式 由于《民事诉讼法》第34条要求协议管辖必须采取书面形式，因此，以口头形式约定管辖法院的，约定无效。 这其中需要注意的是： 2015年2月4日开始实行的《民诉法司法解释》第30条规定：民事诉讼法第三十四条规定的书面协议，包括书面合同中的协议管辖条款或者诉讼前以书面形式达成的选择管辖的协议。 这也就意味着，现行司法解释并不强制要求在书面合同中约定管辖法院，同时也允许当事人在合同之外达成的管辖协议。 (四)在案件类型上，协议管辖扩大至“合同或者其他财产性权益纠纷”案件 现行《民事诉讼法》第34条改变了2007年《民事诉讼法》第25条的规定，将协议管辖的范围由“合同”扩大至“合同或者其他财产权益纠纷”，因此，因物权、知识产权中的财产权而产生的民事纠纷，也可以适用协议管辖，但仍然不允许与人身密切联系的婚姻、收养、监护、继承纠纷等案件适用协议管辖。 |
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