| 问题 | 法律规定的购房合同无效情形 |
| 释义 | 二手房买卖合同的有效性问题涉及到多种情形，包括无民事行为能力人、限制行为能力人、欺诈、胁迫和恶意串通等。根据民法典的规定，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同和限制行为能力人未经法定代理人同意签订的房屋买卖合同均为无效合同。欺诈和胁迫手段签订的房屋买卖合同以及双方恶意串通损害国家、集体或他人利益的合同也会导致合同无效。而如果二手房买卖合同是通过欺诈、胁迫或乘人之危手段签订的，该合同也会被认定为无效。 法律分析 1. 无民事行为能力人签订的房屋买卖合同是否有效？ 2. 限制行为能力人签订的房屋买卖合同是否需要法定代理人的同意？若未取得，该合同是否有效？ 3. 如果房屋买卖合同是通过欺诈、胁迫或乘人之危手段签订的，该合同是否有效？ 4. 如果双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益，他们签订的房屋买卖合同是否有效？ 一、二手房买卖合同哪种情形下无效 二手房买卖合同无效的情形如下： 一、无民事行为能力人签订的二手房买卖合同； 二、限制行为能力人未经法定代理人同意签订的二手房买卖合同； 三、以欺诈手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同； 四、以胁迫手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同； 五、乘人之危签订的合同； 六、双方恶意串通损害国家、集体或他人利益签订的二手房买卖合同。 当事人未签订书面二手房买卖合同，无证据可查的，也认定二手房买卖合同无效。 二、哪些情况下购房合同被判无效 购房合同被判无效的情形有：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同；无民事行为能力人签订的房屋买卖合同；限制民事行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同；双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的；出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的。根据2021年实施的《民法典》第五百零二条的规定，依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 三、怎样的二手房买卖合同才无效 以下的二手房买卖合同是无效的：1、无民事行为能力人所签订的二手房屋买卖合同；2、制民事行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同；3、以欺诈签订的房屋买卖合同；4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同；5、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。根据2021年1月1日起施行生效的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 结语 二手房买卖合同是一种常见的合同形式，对于无民事行为能力人、限制行为能力人以及恶意串通损害国家、集体或他人利益的情况，该合同均为无效。而如果双方当事人未签订书面二手房买卖合同，但无证据可查，也认定二手房买卖合同无效。购房合同被判无效的情形包括出卖人未取得商品房预售许可证明、无民事行为能力人签订的房屋买卖合同、限制民事行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同、双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益、出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权等。 法律依据 《中华人民共和国民法典》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 |
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