| 问题 | 在还房贷的房子可以出租吗 |
| 释义 | 可以出租给别人使用。贷款买的房子，在贷款未还清之前，是可以将房子出租的，房租按照当地市场价，由双方协商确定。《关于适用若干问题的解释》规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 一、开发商把土地抵押了商品房能贷款吗 根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。因此，商品房在抵押后是可以销售的。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。不过对于购房者来说，存在的风险就是开发商到期不能还款，银行行使抵押权时，地上的建筑会一起拍卖。如果开发商把土地抵押了，购房者想要向银行贷款，银行要看房产所在土地的总价，已抵押部分的价格，还有土地剩余部分价值有多少。如开发商将整块土地都抵押完了，是很难向银行贷款的。 二、直管公房政策 1、房屋新增“居住权”，并且居住权不受房屋买卖、继承等因素影响。2、住宅70年产权到期后，自动续期，落地。3、小区共有部分收益，归业主享有。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。4、房子不解除抵押，可直接过户。房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说可以带着抵押权卖。5、租期最长不得超过20年。任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。相对来说，住宅租赁超过20年的很少。6、非居住空间不得出租。厨房、阳台、储藏室、卫生间这些，都属于非居住空间，即便改造后也不得用于出租，否则可以罚款。 三、物权转让，租赁合同如何处理？ 当事人有约定的从约定，没有约定的一般物权变动不影响租赁合同的效力，租赁合同继续履行。但是，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，原租赁合同不能再继续履行。 【本文关联的相关法律依据】 《贷款通则》第十七条借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。借款人申请贷款，应当具备产品有市场、生产经营有效益、不挤占挪用贷款资金、恪守信用等基本条件，并且应当符合以下要求： 一、有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿；没有清偿的，已经做了贷款人认可的偿还计划。 二、除自然人和不需要经工商部门核准登记的事业法人外，应当经过工商部门办理年检手续。 三、已开立基本帐户或一般存款帐户。 四、除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50％。 五、借款人的资产负债率符合贷款人的要求。 六、申请中期、长期贷款的，新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比例不低于国家规定的投资项目的资本金比例。 |
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