| 问题 | 公民合法房屋要如何转租 |
| 释义 | (1)从转租的前提来讲，转租必须征得出租人书面同意。(2)从转租的客体上讲，转租的房屋是出租的房屋，它可以是承租房屋的全部，也可以是承租房屋的部分。(3)从转租的收益来讲，转租人从转租中获得收益是无疑的。但原出租人是否也必须在转租中获得收益这将视具体情形而定，原出租人可以从中获取收益，但不是必须获得收益。(4)转租成立后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。但出租人与转租双方另有约定的除外。(5)从转租合同来讲，转租合同是原承租人，现转租人与承租人签订的房屋租赁合同。该房屋租赁合同虽然仅是双方的意思表示，但这份转租合同必须要经原出租人书面同意。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。(6)转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。 一、房屋租赁合同常见问题有哪些? (一)出租人的主体资格审查问题 审查出租人的主体资格时，首先审查出租人是否是房屋的所有权人(产权人)，需认真查验权属证书的真实性，必要时需至房地产管理机构核实。如果出租人不是房屋的产权人则可能存在代理关系或转租关系。一般情况下房屋租赁合同应优先选择与房屋的产权人签订合同，次之也可以考虑与代理人及转租人签订租赁合同。若与代理人签订合同，还需要有产权证人同意转租的书面证明文件，并在合同中约定如产权人同意转租的书面文件不真实时，转租人应承担何种责任(此处违约金的约定可适当提高数额)。 其次，应考虑选择法人签约，最好选择具有独立法人资格且资信情况良好的法人单位，避免与自然人签约。如选择自然人，该自然人应为成年人且具有相应的民事行为能力(非精神病人)；如为未成年人，应征得其法定代理人(监护人)的书面同意。自然人为房屋产权人时，经常存在房屋共有的状况(如婚姻关系存系期间购买的房屋等)，此时对共有财产(房屋)的处置还应征得其他共有人同意。 此外，选择出租人原则上尽量避免采用转租形式。 从转租合同来讲，转租合同是原承租人即现转租人与承租人签订的房屋租赁合同，该房屋租赁合同虽然仅是双方的意思表示，但依法必须经原出租人书面同意。在租赁合同中，下一层次的租赁合同的效力依附于上一层次的租赁合同。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止，比产权人出租的情况多了一重风险。实践中常发生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租赁，转租合同因此提前终止的情况，所以应尽量避免。 一般而言，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商同意后特别约定的情况除外。 (二)不适于承租的房屋租赁审查问题 依据建设部《城市房屋租赁管理办法》6条的规定，有下列情形的房屋不得出租： 1、未依法取得房屋所有权证的； 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3、共有房屋未取得共有人同意的； 二、租的转租房怎么签合同 转租合同的签订，基本条款和房屋租赁合同基本一致，应当约定房屋状况、租金、租期、支付方式、违约责任等。但对于转租合同，还应当着重注意以下几个问题：1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事由后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。但是，有以下两种情形的，合同无效：（一）违章建筑的转租。（二）超过建筑物使用期限的转租合同。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。