| 问题 | 沈阳二手房交易流程 |
| 释义 | （一）选定房源，确认房主身份 买房的首先肯定是看房选房了，每个人的需求不同，选定了要购买的房源之后，一定要确认房主的身份，是否是真正的房主，并且是否有共有产权人，是否都已经同意出售该套房产了。虽然购房合同我们可以写的很完善，如果出现问题走司法程序可以维护我们的利益，但能避免风险还是好的，毕竟赢了官司而无法执行的案例也是有很多的。 （二）签订购房合同，支付定金 由于购买的是二手房，所以在签订合同的时候要将房屋目前的状态，随房赠送的物品（比如家具电器等）要写清楚，对于付款方式、交房日期等要约定明确。一般中介都有格式合同，直接和房主交易的，可以选择到房产局下载官方的格式合同然后添加相关条文。需要特别注意的是，如果房贷办不下来的情况下如何处理，尤其是定金的处理。 （三）到银行与申请房贷 现在购买二手房一般都是在交首付之前先提交房贷资料申请房贷，避免交了首付之后贷款下不来的情况。这个时候要带齐资料，个人的婚姻证明、收入证明、银行流水都要带齐。提醒大家注意的是，现在很多人习惯在发工资后就将工资转到余额宝等理财工具中，部分银行的时候可能以“刷流水”等缘由拒绝贷款申请，所以最好能第二天在转。 （四）办理房屋提前还贷 如果所购买的二手房尚有贷款没有还清，需要办理提前还贷。大部分的房东需要购房者提前支付首付来办理还贷。这个时候最好是使用银行转账的方式，最好在柜台进行，以打印转账凭证。在ATM机或是在银行刷购房者的卡办理提前还贷都是有交易记录的 （五）房屋解压 在提前还贷办理完成后，可以获得银行的他项权证（或其他同类证明）。具体时限不同银行不同，商业银行等一般是2周到15个工作日慢的可能需要1个月，公积金一般当天就可以。获得他项权证之后就可以到房产局解除房屋抵押状态。 （六）付首付、交易过户 房屋抵押状态解除之后就可以办理交易过户了，这个时候需要将购房的首付款补齐（如果首付高于提前还贷额）。提醒大家注意的是，沈阳房产局资金托管的最低金额是1万，一般留5000左右的房屋水电交接押金，这些都是包含到首付中的。例如：首付15万，提前还款已经给副了10万了，剩余的5万首付中，交1万的资金托管，留5000的水电押金，剩下的3.5万再支付给房东。当然也可以选择全部做资金托管，这点可双方协商。 办理过户的时候需要缴纳契税等手续费，办理完成后获得的房产局的回执中就已写明房产证的取得时间了。 （七）取房产证、他项权证，银行放款 按照回执中注明的时间到房产局取得房证、他项权证等证明手续。他项权证由银行持有，银行在获得后会安排放款。 （八）房屋交接结算水、电、煤气、供暖、物业等费用 查询确认水、电、煤气、供暖、物业等费用无陈欠，房屋交易完成。 【本文关联的相关法律依据】 《城市房地产转让管理规定》第七条规定： 房地产转让，应当按照下列程序办理： 1、房地产转让当事人签订书面转让合同； 2、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后九十日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； 3、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在七日内作出是否受理申请的书面答复，七日内未作书面答复的，视为同意受理； |
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