| 问题 | 办理个人住房贷款哪些“零碎钱”少不了 |
| 释义 | 从北京市各商业银行目前提供的个人住房担保贷款(又称商业性贷款)、个人住房担保委托贷款(又称政策性贷款)、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表示。 即：个人住房贷款涉及的费用=评估费+律师费+保险费+抵押登记费。 上面列出的公式严格来说并不准确(因具体情况不同，办理个人住房贷款涉及的费用也不尽相同)。现就上述各项费用做一具体说明，以供参考。 评估费 建设银行个人住房贷款中规定：新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费;利用公积金政策性贷款购买商品房的申请人签订购房合同后，需要支付评估费用。经济适用房、安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费，如果按要求必须评估，则其费用按500元计收。 律师费 办理商业性贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款人进行资格认证，律师事务所按申请贷款额的3%向借款人一次性收取法律服务费，每单最低额度为100元;办理政策性贷款时不需支付律师费;如果属组合贷款的，商业资金部分按商业性贷款办法收取。 保险费 由于我国目前尚未成立个人信用制度，个人资信难以调查，为了保证贷款的安全偿还，借款人必须提供担保。公积金个人住房贷款的担保方式目前有四种：①财产抵押加连带责任保证担保;②财产抵押加购房综合险;③财产质押担保;④连带责任担保。在四种担保方式中，连带责任担保和财产质押担保这两种方式不需要购买保险，而财产抵押加购房综合险必须购买保险。 (一)采用抵押加连带责任保证担保，是借款人或者第三人提供住房作为抵押，同时提供第三人连带责任保证担保。借款人可以用所购住房作为抵押，并自愿为抵押房屋购买太平洋保险公司北京分公司的房屋财产保险。连带责任保证的保证人一般为借款人所在单位，也可以是愿意为借款人担保且有代为偿还能力的单位。连带责任保证的保证期限从贷款发放日至抵押登记办理完毕之日止。 商业性个人住房贷款和组合贷款需全额全程购买房屋财产险;政策性贷款保险费用的规定如下：凡贷款期限为1-5年(含)的个人贷款借款人，按相应个人贷款期限的保险费档次购买保险;凡贷款期限为5年以上的借款人，可先按个人贷款期限为5年的保险费档次购买保险;高于5年(含)的可继续按5年期购买保险，直至贷款还清(注：政策性贷款自今年5月1日起，财产保险可自愿购买)。 计算公式为：房屋财产保险费=保险金额×年保险费率×换算现值系数 (二)采用抵押加购房综合险担保，是借款人提供抵押担保的同时购买购房综合险。担保抵押物的规定同上，购房综合险是向太平洋保险公司北京分公司购买的一种综合险种，包括两部分： (1)房屋财产保险; (2)人身险;须按照两部分的费率计算所需交纳的保险费。此种方式仅是公积金政策性贷款所提供的一种担保方式。 ①房屋财产保险：保险费=贷款金额×年保险费率×换算现值系数人身险贷款金额×(主险保险费率+附加失业险保险费率) 房屋财险部分中，凡贷款期限为1—5年(含)的个人贷款借款人，按相应个人贷款期限的保险费档次购买保险。 ②人身险部分保险费：(1)凡贷款期限为1—4年(含)且未办理完成抵押登记手续的借款人，按个人贷款期限为3年的保险费(1—3年费率相同)档次购买保险。(2)凡贷款期限为5年(含)以上，且未办理完成抵押登记的借款人，可先按贷款期限5年的保险费档次购买保险。保险到期后，借款人仍未办理完成抵押登记手续，须继续购买保险，剩余贷款期限低于5年的，按实际剩余年限购买保险;高于5年(含)的，按5年期限购买保险。以此类推，直到贷款还清或抵押登记完成。 当属于组合贷款且采用抵押加购房综合险担保方式时，其保险费的计算目前分为两部分：(1)房屋财产保险费按商业性贷款方式，全程全额购买保险。(2)人身险部分：按政策性贷款方式缴纳保费。 抵押登记费 一般借款人在申请办理贷款手续时，均没有产权证，暂不能办理抵押登记手续;能够办理抵押登记手续的，抵押登记部门(各区、县房屋土地管理部门的权属科)将收取抵押登记费，收费标准一般在0.30元/平方米(建筑面积)。 假设贷款申请人李先生今年32岁，欲购买的商品房拟成交价格为60万元，钢筋混凝土结构、建筑面积100平方米的一套房屋。李先生首先要与房地产商正式签订一式四份的商品房预售合同，扣掉首付款后，剩下42万元准备申请个人住房贷款，贷款期限为15年。 一、买房时有哪些贷款方式 (一)住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。 (二)个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。 (三)个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。 |
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