| 问题 | 如何处理买二手房时原户主户口未迁移？ |
| 释义 | 购房者购买二手房时，遇到原房主未迁出户口的情况，处理起来相当困难。公安和居委会无权强制迁户口，法院对此问题态度不明确。购房者可起诉卖方违约，要求赔偿违约金。根据情况，卖方的过错程度不同，赔偿数额也不同。解决这一问题很困难，可尝试与卖方协商，如不行，需通过法律途径解决。 法律分析 如果购房者选择了二手房，遇到原房主没有将户口迁走的情况，户口不能迁入，这种情况一旦发生，处理起来也是相当困难的。这是因为迁移户口采取的是自愿原则，如果原房主不迁移户口，相关部门是无法干涉的。而且，目前户口和房屋产权是分开管理的，户口归公安机关管辖，产权纠纷才能够通过法院来处理。 因此如果发生卖家不迁移户口的问题，公安人员和居委会干部可以对卖家做思想工作，但无权强制要求其将户口迁移出去。 如果购房者就卖方不迁户口的理由将卖家告上法院，法院对户口问题一般采取的是既不受理也不判决的态度，所以购房者很难通过法律手段维护自己的权益。但是购房者可以用卖方违约的理由起诉原房主赔偿违约金。 在实践中，因户口问题导致的违约一般有两种情况： 第一种，房屋内存在卖方的户口，卖方出于自身原因考虑故意不及时迁出，导致出现合同逾期，这种情况卖方主观上的恶意的，其过错程度比较高，应当承担的违约损害赔偿数额也就相应的高一些; 第二种，房屋内卖方的户口已经及时迁出，其后发现房屋内还存在卖方上一任业主的户口，卖方对此也不知情，这种情况卖方的过错程度比较低，法院在判决时也会酌情降低其承担违约损害赔偿的数额，但并不是说出现这种情况的违约是由于“非出卖人自身原因”导致的，卖方是不能以此为由主张免责的。 买二手房原户主户口簿迁出时，处理起来非常困难，可以请求公安人员和居委会的介入，先与外方协商，让其自愿将户口迁出，如果这种方法不可行，需要向人民法院申请财产纠纷，通过法律途径来解决。 结语 购房者选择二手房时，遇到原房主未迁移户口的情况将带来困难。因户口迁移是自愿原则，相关部门无权干涉。户口与房屋产权分开管理，归公安机关和法院处理。购房者可通过思想工作促使卖家迁户口，但无法强制。法院通常不受理户口问题，购房者难以通过法律手段维权，可起诉卖家赔偿违约金。违约情况因卖方故意迁延或不知情而有所不同，法院会酌情降低赔偿数额。解决原户主户口迁出问题困难，可请求公安和居委会介入，如不行，需通过法律途径解决。 法律依据 《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 |
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