| 问题 | 制作和签订房地产合作开发合同应注意问题 |
| 释义 | 1、要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任； 2、约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体； 3、组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任； 4、以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估； 5、以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务； 6、合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人； 7、一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照； 8、合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式； 9、合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式； 10、合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。 法律咨询： 网友：制作和签订房地产项目转让合同应注意问题有哪些？ 律师： 1、房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致； 2、转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等； 3、项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件； 4、已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续； 5、成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序； 6、未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意； 7、转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式； 8、项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人； 9、项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除； 10、房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。 一、房地产合作开发的模式有哪些 1、法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式： a土地协议折价入股方式构成合作投资比； b土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 2、合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括： a合作开发涉及一个项目； b合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目； c合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。 3、合作开发的其它方式。 |
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