| 问题 | 可以将划拨土地使用权分割吗 |
| 释义 | 有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。 《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》第二十七条、第二十八条规定： 以共有的土地使用权进行转让，须事先经其他共有人书面同意；以共有土地使用权中本人占有的份额进行转让的，应事先书面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分进行转让。同一建筑物所占有的土地使用权整体不可分割。建筑物、其他附着物分割转让的，转让后的各产权所有人享有相应比例的土地使用权。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照本规定第六条第二款规定办理过户手续和权属变更登记。 根据上述规定，我们不难发现土地使用权在使用期限内可以依法转让，那么转让可以是整体转让也可以是分割转让。 一、土地使用权分割类型 (一)直接分割 土地使用权分割类型 1、土地使用权直接分割必须符合以下条件： (1)未按土地使用出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不得转让； (2)所转让的土地必须是经依法出让的国有土地； (3)土地使用权转让后，需要改变土地使用出让合同规定的土地用途的，依照有关规定，经土地管理部门和城市规划部门批准； (4)《城市房地产管理法》第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； (二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 对于共有土地使用权的分割转让问题，依据《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》有关规定可知，以共有的土地使用权进行转让，须事先经其他共有人书面同意；以共有土地使用权中本人占有的份额进行转让的，应事先书面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分进行转让。同一建筑物所占有的土地使用权整体不可分割。 2、需要提供的材料有(以灵宝市国土资源局为例)： (1)双方转让申请和转让协议； (2)国有土地使用权证； (3)房屋所有权证； (4)转让双方资格证明及身份证复印件、委托书、照片； (5)国有土地使用权转让合同和出让合同书(划拨土地需补办出让合同)； (6)双方主管单位证明书； (7)实地勘测图； (8)土地估价报告； (9)城市规划许可证和位置图； (10)联建联营同意转让证明； (11)共有人同意转让证明； (12)分割转让方案或协议、并附分割平面图； (13)其他材料。 (二)间接分割——对地上建筑物、附着物销售后的土地使用权分割 1、分割的法律依据及条件 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。就是说当买受人取得房产，其可以基于物权要求对该房产对应的土地使用权进行分割。 2、申请土地使用权分割登记，应当提交下列材料： (1)土地使用权分割登记申请书； (2)开发地块总平面布置图； (3)每幢建筑物宗地图； (4)房屋面积测绘资料； (5)土地使用权证、土地使用权出让合同、土地评估报告； (6)建设工程规划许可证、建设工程规划设计条件书； (7)房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表； (8)根据规定需要提交的其它材料。 |
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