| 问题 | 抵押财产已出租的怎么办？ |
| 释义 | 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 一、买卖不破租赁是否是强制性规定 属于强制性规定，这是民法典明确规定的，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。对于房屋租赁合同而言，房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权转让给第三人时，房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，租赁合同不当然终止，受让人应该继续履行原合同的权利义务，即新房主成为新的出租人，继受原出租人的权利和义务。即使房屋受让人不知道该租赁合同存在，该租赁关系仍能对抗受让人。 三种例外情形包括： 1、当事人在签订租赁合同时有相反约定的； 2、房屋出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的； 3、房屋在出租前已被人民法院依法查封的，由人民法院强制拍卖过户的。 二、哪些情况不用采取买卖不破租赁？ 1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。 查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。 3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。 租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。 |
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