| 问题 | 预售时签的合同是买卖合同吗 |
| 释义 | 商品房预售时一般签订的合同为预售合同。商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同被认定为商品房买卖合同，应当具备两个要件： （一）预售合同中约定了商品房地点、名称、购买房屋的基本情况、销售方式、价款，付款方式，房屋交付时间及日期、违约责任等。根据上述内容，能够确定该合同内容指向的房屋是唯一的、具体的，房屋的面积、单价、交付时间是确定的。 （二）出卖人已经收取了购房款。 即使在预售合同中，双方明确约定需另行签订正式合同。但满足上述要件下，即可直接认定双方签订了商品房买卖合同。 《中华人民共和国民法典》第五百九十五条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 一、签订商品房预售合同注意什么 （一）不要贸然交付定金。建议购房者购买商品房时一定要亲自到相应楼盘的售楼部，查看开发企业是否已办理商品房预售许可证。如没有商品房预售许可证，则说明此楼盘不具备商品房预售条件，千万不可贸然交付定金。 （二）仔细审查关于房屋面积的约定。对于商品房这种特殊的商品，可以允许合同约定的面积存在误差，但是误差不应超过合理的范围，法律规定为合同约定面积的3％。在签订商品房销售合同时，购房者要注意开发商对面积误差的约定。 （三）明确关于房屋质量的约定。在签订合同时要注意将质量要求、交房标准、公共设施、售后服务等明确写在合同里。 （四）价格要明确具体的写在合同里。价格条款必须具体，应避免出现“房价暂定多少，待房屋竣工后按实核算”等含糊的概念出现，因为按实际核算从不同的角度出发，各人的理解是不同的，日后容易产生纠纷。 （五）关于违约的责任要明确。 （六）关于交房时间要明确并明确延期交房的处理。商品房买卖合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。 二、预售合同和买卖合同有什么区别 （一）两者签订的时间不同。预售合同签订时一般尚有部分合同条款不确定，比如什么时候交房、销售单价是多少等等。而买卖合同签订时所有的权利义务已经明确，可以对照履行。 （二）合同性质不同。预售合同仅需要当事人意思表示一致即可，不需要以交付房屋为必要条件。而买卖合同除需要当事人意思表示一致之外，交付房屋和支付房款是双方当事人的主要合同义务，是需要实际履行的。 （三）签订的目的不同。预售合同签订的原因是在有事实或法律上的障碍，暂时无法订立买卖合同时，事先对当事人加以约束，约定将来订立正式合同。而买卖合同的目的则是确立双方权利义务，直接具备履行内容。 （四）违约的后果不同。预售合同违约仅能要求违约方承担违约责任。买卖合同违约除了要求违约方承担违约责任外，还可以要求继续履行合同，比如交付房屋。 |
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