| 问题 | 怎样认定流转合同无效 |
| 释义 | 应当根据法律和司法解释当中的规定来认定流转合同无效： 1、未经发包方(村委会)同意转让土地承包经营权而签订的合同 承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。根据规定，以转让方式流转土地的必须经发包方村委会同意才能有效，否则转让合同无效。 2、未经权利人同意或追认，无处分权人私自流转他人承包土地的流转合同 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 3、承包方以土地承包经营权进行抵押或者这抵债的合同 4、超过承包期限流转土地超过部分 土地流转不能超过剩余期限，也就是不能超过年底，如果流转期限超过这个期限，那么超过部分无效。 一、土地流转的条件是什么？ (一)以出让方式取得的土地使用权 房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。 要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让； 要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。 这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。 (二)以划拨方式取得的土地使用权 其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。 对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 |
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