| 问题 | “商业住宅”与“商品住宅”差别大,可别上了开发商的当！ |
| 释义 | 现在在城市买房子的人是越来越多，需求也是越来越大。但多少有人不明白购买房子有不同的性质。 大部分商场上面都有住宅楼，虽然价格低于同区域平均水平，但是都属于产权只有四十年的商业住宅。 商业住宅和商品住宅，虽然只有一字之差，但含义千差万别，不能等同而视。一般情况下，我们所说的xx楼盘都是属于商品属性的普通住宅，而商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅。 商业住宅与商品住宅的区别就在于其土地使用性质和产权性质的差异。 主要体现在： 1、使用期限不同 商业住宅的土地的用途为商业金融、教育科研和居住，只有40年，而普通住宅用地是70年产权。 2、持有成本不同 商业住宅是商业地产，商水商电，没有天然气，做饭用微波炉或煤气罐，物业费较贵，总体持有成本高。 而普通住宅是70年产权，民水民电，天然气都是市政标准，物业费也便宜。 3、拆迁补偿不同 关于拆迁补偿问题，按照《城市房屋拆迁管理条例》，两者差别不大，都是货币补偿和产权调换这两种方式，但在拆迁评估的评估方法上存在差异。 商品房普通住宅一般采用市场比较法进行估价，按同一地段的市场价格核定。商业住宅由于缺乏同一区域位置出售的可比照案例，多采用现行收益法进行估价，也就是按租金收益计算到期为止的全部折现。 4、权利续期不同 注意，住宅土地使用权70年，期满自动续期，连审批都不用，实质就是永久使用权，这是为了绕开宪法里的土地公有制。买的土地使用权名义上是70年，实际上是永久的。 目前对于工商业地产是，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”也就是40年期限届满后，政府就要依法收回土地了，这是当时土地使用权出让合同约定好的。 商业住宅的优势还是很明显的： 1、总价低 目前来看，商业住宅相对于同区域内商品住宅，均价要低很多，而且因为户型有大有小，以极小户型居多，总价是一个巨大的优势，手头资金紧张又不愿租房的消费者，可以选择此类商业住宅。 2、投资稳 商业住宅大多直接建在写字楼上或商城附近，地处闹市，临近繁华，地段极佳，并且因为房子的性质，既可以自住，也可以商用，投资出租的话，是一个比较稳妥的方式。 缺点比优点更明显： 1、使用年限 以商品住宅土地使用年限70年相比，使用年限严重缩水。例如某写字楼公寓是40年产权。业主买到手之后可能只剩下30多年，30多年的租赁房屋而已。 2、交易税费 初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。 40年产权属于商业地产，政策上是要征收房产税的，每年征收购房价格的0.84%，但是现在实际上没有执行这一条，以至于绝大多数人都不知道，未来政策走向不好说，住宅要开始收增量的话商住楼的房产税估计也是要收的了。 3、按揭方式 大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，长贷款年限10年。 4、日常生活 大部分商住楼都是商水商电，生活成本高。 如果住在商业住宅里，周围邻居都是公司场地，人员繁多，势必会常期处于嘈杂的环境当中，对于喜静不喜动的人来说，是一个极大的负担。 两个致命的缺点： 1、首先40年产权不能落户，不能落户就意味着无法在这个城市安家，孩子的教育就无法保证，从这个程度上来说，商业住宅的孩子和出租房的孩子没什么两样，享受一样的待遇，至于对口学校，想都不用想了。 2、增值幅度远低于住宅楼，卖出时交易税费也高，商业地产过户时需要缴纳各种各样的税费，个人所得税是必征的（不像住宅可以满五唯一的情况下免除），契税按3%征收。这也是为什么商住楼的价格跟住宅比总是炒不上去的原因。 如果是为了在这个城市安家落户，为了孩子的教育，一定不要考虑商业住宅。 如果觉得商业住宅小户型好，租金高，楼内环境好，想要投资，也是支持的，但要注意一点，目前市场上有些开发商为了吸引业主购买房子，承诺按民水民电的价格进行收费，有可能通过其他名义将差价补齐，或者业主交房后，后期恢复原价，这要慎重考虑。 毕竟我们走过的最长的路，就是开发商的套路。 该内容由 张胜云律师 和 律说律答 共创回答 |
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