| 问题 | 购房者的权利有哪些? |
| 释义 | 购房者在购房过程中享有什么权利?怎样保障自己的权利，本文为你解答。 为了使广大购房者能迅速地明确自己在购房过程中的各项权利，本人特整理了这份购房者权利清单供大家参考。其中每项权利均可展开专题论述，但由于篇幅所限，本文不作深入的分析。 1、缔约知情权。 (1)获得出卖人相关信息的权利(营业执照和开发企业资质等级等)。 (2)要求出示有关达到商品房销售条件的有关资料和许可证的权利。 (3)获得商品房规划、设计有关信息的权利。 (4)获得商品房建设施工有关信息的权利。 (5)获得作为合同标的物的商品房质量、面积、环境等的有关信息的权利。 (6)获得商品房权利状态的有关信息的权利。 (7)获得商品房有无法律禁止转让情形的权利。 (8)被明示有关商品房销售法律法规的权利。 2、平等协商权。 (1)验证签约主体权。 (2)检查销售条件权。 (3)要求依法销售权。 1)不得一房两卖。 2)不得返本销售。 3)不得售后包租或变相售后包租(针对未竣工商品房)。 4)不得拆零销售。 3、自主选择权。参照消费者权益，作为购房者，有权自主选择提供商品房的开发者，自主选择购买具体哪套商品房，自主决定购买或者不购买。在自主选择商品房时，有权进行比较、鉴别和挑选。 4、公平交易权。参照消费者权益，作为购房者，享有公平交易的权利。在购买商品房时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。其中，公平议价权包括： (1)计价方式协商权。按套(单元)计价或按套内建筑面积计价或按建筑面积计价。 (2)计价方法协商权。单价计价或总价计价。 (3)价格构成明确权。 5、全面协商权。购房者有权要求与开发商就商品房买卖相关的事宜全面地进行协商，要求商品房买卖合同条款完备全面。 6、依法强制约定权。 (1)有权依法要求将开发商广告或宣传资料的明示事项在合同中约定。 (2)有权要求按照根据不同的计价方式约定法律法规要求应当约定的事项。 1)按套(单元)计价或者套内建筑面积计价的，应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 2)按套(单元)计价的预售房屋，应当附上所售房屋平面图，并标明详细尺寸，约定误差范围。 3)按套内建筑面积或者建筑面积计价的，应当载明合同约定面积与产权等级面积发生误差的处理方式。 4)按建筑面积计价的，应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积和套内建筑面积均发生误差的处理方式。 (3)商品房销售管理办法规定的应当写进合同的13项内容。 7、预售合同备案权。商品房预售合同必须到房地产主管部门备案。 8、追究缔约过失责任权。当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。 9、认购保障权。现实中购房者往往以认购书、预订书等形式认购商品房，但很多认购书、预订书中的定金条款被异化，使认购人的认购权益得不到保障。 10、变更合同权。当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。因购房者重大误解订立的，在订立合同时显失公平的，或者被开发商以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使购房者在违背真实意思的情况下订立的合同，购房者有权请求人民法院或者仲裁机构变更合同(也可以撤销合同)。 11、规划、设计变更获知权。开发商不得擅自变更规划和设计。经规划部门批准规划变更或经设计单位同意设计变更，开发商应当在10日内通知买受人。 12、规划、设计变更退房权。已通知的，购房者可在15天内决定是否退房;未通知的，可退房而无明确的时间限制。 13、合同履行抗辩权。 (1)后履行抗辩权：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 (2)同时履行抗辩权：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 (3)先履行抗辩权和依法中止履行合同权：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金，以逃避债务，丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行合同。 14、要求依约按期交房权。开发商应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。 15、依法依约自行验收权。购房者有权按照法律规定和合同的约定全面自行检验商品房。有权要求出具工程通过竣工验收、综合验收有关资料，有权要求出具实测面积资料，有权自行到现场按照合同约定检验商品房。 16、要求提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的权利(针对住宅商品房)。 17、要求质量保修权。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 18、要求协助办理产权变更和登记手续的权利。 19、依法委托重新检验工程质量的权利。买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。 20、依法解除合同权。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。今年6月开始实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)中具体明确了9种情形可以解除合同。 21、依法撤销合同权。因重大误解订立的，在订立合同时显失公平的，或者因购房者重大误解订立的或在订立合同时显失公平的。或者被开发商以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使购房者在违背真实意思的情况下订立的合同，购房者有权请求人民法院或者仲裁机构撤销合同。《解释》中具体明确了遇有3种开发商的欺诈行为时，购房者有关选择撤销合同。 22、依法主张合同无效权。有下列五种情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。《解释》中具体明确有5种情形可以主张合同无效。 23、追究违约责任权和索赔权。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 24、和解权。当事人可以通过双方协商以和解的方式解决合同争议。 25、调解权。当事人可以通过在消费者协会或其他第三方(例如律师)的主持下进行调解的方式解决合同争议。 26、申请仲裁权。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。 27、提起诉讼权。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，又没有合法有效的仲裁协议的，可以向人民法院提起诉讼。 28、监督权。作为消费者，享有对商品和服务以及保护消费者权益工作进行监督的权利，有权对保护消费者权益工作提出批评、建议。 29、检举、控告权。 (1)作为消费者，有权向消费者协会投诉侵害消费者权益的有关单位或人员; (2)有权向行政主管机关要求依法对开发商在商品房销售过程中的违法行为给予行政处罚; (3)有权向刑事侦查机关检举、控告在商品房买卖过程中的可能违反我国刑法构成犯罪的有关单位或人员。 一、购房交易流程是怎样的 1、选房 购房者在决定买房后，通常要先排号进行选房，每个人有几分钟的时间进行选择。但是由于是要摇号决定选房的先后顺序，所以大家心仪的房子可能会提前被选走。建议购房者在选房前多准备几套备选房，以防挑选好的房源被别人选走。 2、签订认购书 《商品房认购书》通常也都是有统一模板的，但是各个城市的可能有所不同，认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或销售合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。内容一般包括： （1）买卖双方当事人的基本情况； （2）房屋的基本情况，包括房屋位置、面积等； （3）房屋价款计算； （4）定金； （5）签署正式买卖合同的期限； 3、交定金 很多购房者在选好房签订好认购书后，开发商就会要求购房者缴纳定金。定金的数额由当事人约定，但是其不能够超过主合同标额的20％。实也就是说大家缴纳定金的比例一般不会超过总房款的20％。 4、购房资质审核 有些城市已经对房屋实施限购了，所以需要先对购房者进行资质审核。购房资质审核有三种形式：自销、他方代为销售或渠道。目前市场上以他方代为销售或渠道为主，以他方代为销售举例：签订认购书后，购房者将相关材料交给开发商。置业顾问将房屋信息、家庭信息等对照原件录入建委网站，提交审核，一般10个工作日会出结果。 5、签订购房合同 购房资质审核通过后，下一步就是签订购房合同。购房合同内容包括合同约定的双方当事人、商品房基本状况、价款及支付方式、商品房交付使用方式及条件、公共配套设施设备条款、面积差异的处理、产权登记的约定、违约责任等。 6、付首付 签订购房合同后，就可以直接付首付了。 |
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