| 问题 | 流转土地抵押贷款是怎样的 |
| 释义 | 土地流转抵押贷款：国土部门正在进行农村土地确权，确权后办理土地使用权证才能抵押，目前流转土地不好做抵押。 以下方式可以做抵押贷款： 借款人需合法取得土地流转经营权，并依法取得农村土地流转经营权证，且取得发包方（即村经济合作社或股份经济合作社）及流出方同意抵押，并在贷款无法归还时可以由金融机构对抵押的土地流转经营权进行处置的书面承诺。用于抵押的土地需是具备一定生产规模和持续生产能力的农业用地及其他符合抵押条件的农村土地，且依法经营，未改变农业用途。 农村土地流转经营权抵押贷款需要提供的资料： 土地流转经营权权属证明材料，包括农村土地流转合同、农村土地流转经营权证等。 地上（含地下）附着物情况说明资料。 发包方及流出方同意抵押以及同意金融机构处置抵押物的书面证明材料。 借贷双方签订抵押贷款合同后，还需到县农办办理抵押登记手续，金融机构取得《农村土地流转经营权他项权证》后，即可根据借款合同发放贷款。 一、农村土地流转工作流程 （一）提出申请 1．土地转出方向土地流转服务中心提出委托申请并填写农村土地承包经营权流转转出委托申请书，内容包括：姓名，村名，面积，地名，地类，四至，价格，期限，联系电话。 2．土地流转方向土地流转服务中心提出委托申请并填写农村土地承包经营权流转转入委托申请书，内容包括：姓名，单位，需求面积，地类要求，意向流转期限，拟从事经营项目，联系电话。 （二）审核，登记 1．土地流转服务中心对转让方土地情况进行核实，经村集体经济组织同意并办理相关手续后，进行登记。 2．土地流转服务中心对转入方的经营能力和经营项目进行审核后，进行登记。 （三）收益评估 收益评估员评估土地收益，为确定土地流转价格提供参照依据，并将评估结果反馈给信息联络员。 （四）提供信息 信息联络员根据收益评估员的评估结果及土地流转双方提供的信息，向土地流转双方提供土地需求信息，并约请双方会面。 （五）会面洽谈 土地流转中心作为中介人，帮助土地流转双方当面洽谈流转价格，期限等相关事宜。 （六）签定合同 土地流转双方协商一致，达成流转意向后，签订统一文本的土地流转合同。 （七）签证，归档 二、进行土地流转要交什么税 （一）营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5％税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。 （二）城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7％；在县城、建制镇的为5％；不在上述地区的为1％。教育费附加的征收标准为3％，地方教育附加征收标准为2％。 （三）土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。 （四）所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，差价的20％。单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。 （五）印花税。土地使用证，每本贴花5元；土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0．5‰缴纳。 （六）契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3％缴纳；土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3％缴纳。 |
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