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问题 购房时什么是重复预售
释义
    所谓重复预售,是指出卖人在与前买受人订立商品房预售合同后,又就同一商品房与后买受人订立商品房预售合同的行为。出卖人与前买受人订立商品房预售合同之后,作为买卖对象的房屋尚未建成,无法立即进行交付和移转房屋所有权,这就为出卖人进行严重侵害买受人权益的重复预售行为提供了可能。
    相关知识:重复预售的类型
    1、两次预售均未办理预售登记。因未办理预售登记,前、后买受人享有的均是一般合同债权。就同一标的物而设立的多个债权,其效力是平等的,不能以合同订立的时间先后而使债权具有不同效力,故前、后买受人均有权请求出卖人履行合同。在前、后买受人均请求出卖人履行合同的情形下,应保障出卖人选择合同相对人的自由,赋予其自主选择房屋所有权归属的权利,以利于加速财产流转和提高其使用价值。一般根据预售行为所具有的特殊因素,支持该预售行为中的买受人履行合同的请求。
    2、其中一次预售已办理预售登记。因办理预售登记,买受人的期待权即获得物权的排他性效力,同时该预售合同也取得较未办理预售登记的预售合同优先的效力。此时应根据“登记者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。已办理预售登记的买受人可请求出卖人履行合同,能获得产权登记,亦可请求宣告未办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效。
    3、两次预售均已办理预售登记。买受人的期待权因办理预售登记而具有物权化特征,故应按“登记在先者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。前买受人办理预售登记在先,其不但可以请求出卖人履行合同,获得产权登记,宣告后办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效,而且可以直接请求登记机关注销后买受人的预售登记。
    
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更新时间:2025/3/1 23:37:26