| 问题 | 广告内容可写入补充条款 |
| 释义 | 相信很多购房者在看房的时候,都是看中了小区特有的配套,广告成了配套最好的宣传,但是事实上小区建成后可能会和宣传的不一样。购房者在签合同时,如果对开发商的承诺有所质疑,那可以要求开发商将承诺的配套写进合同的补充条款,以便于后期的维权。 一、收楼业主的注意事项 1、各种收房资料要齐备 业主到现场收房时，必须要看开发商是否具备以下文件：一是《建筑工程竣工备案表》，二是房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同中的约定存在出入。如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收房。 2、和开发商共同验收新房 一定要和开发商共同验收新房，有问题当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时间和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，主要包括所交付的房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中约定的项目是否符合要求。专家提醒，要在交房承诺中约定解决的时间和责任，最后，向开发商索取单独的二书（质量保证书和使用说明书）和竣工后房屋水遇管线图，交纳尾款后，再领钥匙。 3、签收房文件时留一手 一些小区交房时，开发商要求业主必须把一些配套费用交齐后才让业主进新房查看。专家建议，在签合同时应约定交房时，应先验房然后签收房手续。如当初合同没有这个约定，则可采取变通的方法，在收楼文件中注明房内情况未看或未验房等字样，万一验房出现什么情况，也可保护自己的权益。 4、仔细查看《备案表》 按照规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，而一些开发商却用一张《备案表》来应付所有的项目。业主收房时不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。 5、未收房不应提前缴费 一些小区的物业公司在业主收房前，会要求业主先交一年的物业管理费。专家提醒，业主可拒绝这项要求。根据规定，业主在收房后才与物业公司签订服务协议，才能付费，业主还未验房，这个时候还没享受物业服务，不应提前缴费。 二、签购房合同需要注意什么 (一)签订补充协议，把售楼书和其他广告宣传的内容写进补充协议里去，以防收房时发现房子与广告宣传有天壤之别，却没有依据要求开发商退房或者承担相应的责任。 (二)明确贷款办不下来的话，双方的责任。现在贷款办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，要明确责任划分，避免出现纠纷无据可依。 (三)办理产权证的时间也要明确在合同里，避免开发商拖延办理。 (四)应该明确装修标准，如果开发商广告的是精装修，或者样板间是品牌的，那么就必须对装修的标准予以明确。不要含糊表述为使用进口品牌，或请注明装修公司，一定要明确使用什么品牌，什么装修公司来装。提醒您一定要注意这一点，以免精装修变成“惊装修”。 (五)关于公摊建筑面积，有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪部分，确定公摊的位置。开发商有很多赠与购房者的情况，实际上有时是公用的面积。 (六)退房的责任。一旦退房，由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写明在确定的日期内要求开发商退还全款，包括银行的利息、违约金等。 最后，还需要提醒您注意，如果您购买的是现房，在办理房屋产权证时，一定要注意看清开发商销售的房子是否就是你认购、并且所要买的房子。 三、房地产交易合同内容怎么写 （一）购房者要注意关于定金的约定。 因何种原因退房以及后果如何？购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。 （二）购房者要看清合同主体是谁。 购房者由于缺乏法律常识，有时会忽略这样一些问题，比如代表发展商签约的人并不是开发企业而是中介，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。 （三）购房者要小心开发商的补充协议。 有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。 （四）注意开发商约定的费用是否该缴纳 房地产开发对资金的要求很高，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。 （五）购房者要注意把自己提出的补充协议写进去 前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。也不要轻信开发商的口头承诺，一定要将这些内容明确写进合同。 |
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