| 问题 | 房地产需求哪些类型 |
| 释义 | 房地产需求是多种多样的，根据其需求的性质大致可分为三种类型： 生产性需求 是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如，工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等产生的需求。这类需求直接同社会生产经营活动有关，是房地产作为生产要素存在而形成的需求。房地产开发商要从生产性需求出发，提供符合需求的这类物业。 消费性需求 是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的70%~80%左右。按住宅的分类，居住消费需求又可以分为：花园别墅需求、高层住房需求、多层住房需求、大中小各类房型的需求和各种不同档次的住房需求等。如何根据住宅消费需求的不同层次性，开发建设不同的居住物业，始终是房地产供应商需要认真研究的课题。 投资性需求 是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。在市场经济条件下，房地产投资性需求的产生有其必然性，它是由房地产的资产功能引伸出来的，房地产作为不动产不仅是价值量大的超耐用品，而且土地又是稀缺资源，有升值的趋势，是良好的投资工具，投资者看中的正是这种投资风险较小，收益稳定，因而受到青睐。 房地产投资性需求可分为两种： 一种是长期性投资，购房后长期出租，等待房价上涨时再转售; 另一种是短期性投机炒作，在购买期房后炒高房价再在较短时间内转手出售获利。 房地产投资性需求的作用有两重性： 一方面，它是市场经济的滑润剂，有利于促进房地产市场繁荣，特别是在供过于求的情势下，投资性购房能够扩大需求，活跃市场，有助于供求平衡，这种积极作用正是投资性需求得以长期存在的缘由。 另一方面也应看到可能出现的某些消极作用。过度投机可能增加房地产市场需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加剧供求失衡，甚至出现房价大起大落的祸患，特别是在房地产市场供不应求的情势下，短期投机性炒作人为抬高房价，不利于实现房价的基本稳定。所以，对房地产投资性需求的政策选择，应把握恰当的度，国际上通行的适度的量化标准是，投资性购房量控制在房地产交易总量的20%以下;在保护其积极作用的同时，采取适当的政策措施(例如物业税调节)，限制其消极作用，在必要时还可制定法律法规限制期房转售。 此外，从需求对象来划分，房地产市场需求还可以分为：本地人士需求、外省市人士需求和境外人士需求三种。房地产本身虽然不能迁移，但是需求对象可以来自四面八方。房地产需求主要来自本地区，而随着开放度的提高，越来越多的外地人士进城买房，境外人士(港、澳、台和外商)也进入买房，由此，地区房地产市场也日渐扩展为全国市场和国际市场。特别是一些特大城市这种趋势更为明显，上海市商品住宅交易总量中，属外省市人士和境外人士购买的已占四分之一。所以，房地产市场需求还应考虑满足本地区外人士的需要。 |
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