| 问题 | 小区更换物业公司流程 |
| 释义 | 一、小区如何换物业公司 （一）召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，超过2/3以上同意，即可更换物业公司； （二）由业委会主持物业管理招标等事，拟定管理要求和费用标准，做标书； （三）联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标； （四）由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允； （五）评标，并选出中标的物业公司； （六）由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决； （七）表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场； （八）表决否定，重新由步骤2进行；或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标； 但现实情况却是更换物业举步维艰，由于多种原因很难轻松炒掉一个物业公司。 首先是业委会成立难。一般来说，居住区内物业综合验收合格，且入住业主达到百分之五十以上和已出售的公有住宅具备实施物业管理条件的，应当筹备召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会，并向所在区房管部门提出申请。但实际情况是很少有开发商主动鼓励成立业委会，只有靠热心业主站出来。其次，业主通过难。按规定，小区要换“管家”，需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积也超过小区建筑物总面积的半数。 二、更换物业注意事项 （一）在更换物业时，业主保障知情权方法： 1、在决定选聘物业之前，需要召开全体业主大会。 2、业主委员会将业主大会的决策通过某种方式向全体业主公式。 3、在招标的过程中业主可以全程旁听; 4、招标结束后，对于招标过程和评标报告全体业主都有知情权; 5、一旦确定了新物业公司，对于相关约定和价格等全体业主都有权了解。 （二）成立业主委员会应满足： 1、住宅出售已满2年; 2、新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上; 3、公有住宅出售建筑面积达到30%以上。 《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 三、物业公司如何收取小区物业费? 如何收取小区物业费， (一)包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务收费包干制，物业服务企业往往采取降低服务支出费用的方式，从而暗中提高企业的利润。表现在具体收费中，就是降低服务质量，减少服务人员，扩大收费项目范围，提高收费标准或者乱收费。 (二)酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。其中预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，企业酬金之外的部分完全转入公共维修基金，由业主监督使用。实行酬金制付给物业服务企业的酬金相对会比包干制的费用较高，但这是一个相对公平、透明的方法，为业主提供的服务，基本能够做到质价相符，并且不断变动的酬金比例可以激发物业服务企业的工作积极性，促使其不断的提高服务水平和质量，有利于整个住宅小区服务质量的提高，也有利于物业服务企业自身的发展。 四、小区业主如何起诉物业公司 业主起诉物业公司应当： 一、做好准备起诉，调查取证； 二、写好民事诉状，拟定好诉讼请求，列好相关证据。 【法律依据】 《民事诉讼法》第一百零八条规定：起诉必须符合下列条件： (一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织; (二)有明确的被告; (三)有具体的诉讼请求和事实、理由; (四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百零九条，起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。 五、小区物业公司如何收取小区物业费 如何收取小区物业费， (一)包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务收费包干制，物业服务企业往往采取降低服务支出费用的方式，从而暗中提高企业的利润。表现在具体收费中，就是降低服务质量，减少服务人员，扩大收费项目范围，提高收费标准或者乱收费。 (二)酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。其中预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，企业酬金之外的部分完全转入公共维修基金，由业主监督使用。实行酬金制付给物业服务企业的酬金相对会比包干制的费用较高，但这是一个相对公平、透明的方法，为业主提供的服务，基本能够做到质价相符，并且不断变动的酬金比例可以激发物业服务企业的工作积极性，促使其不断的提高服务水平和质量，有利于整个住宅小区服务质量的提高，也有利于物业服务企业自身的发展。 《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 |
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