| 问题 | 住宅物业服务收费管理实施办法 |
| 释义 | 随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。 为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益。根据《中华人民共和国价格法》、《浙江省物业管理条例》和《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》等有关规定，我们对2005年制定的《金华市〈物业服务收费管理办法〉实施细则》(金价管〔2005〕23号)进行了修改，现将修订后的《金华市物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。 金华市物业服务收费管理实施办法 第一条为规范住宅小区物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《浙江省物业管理条例》和《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》等有关规定，结合我市实际，制定本细则。 第二条金华市物价局会同金华市建设局依法对市区范围内的物业服务收费进行管理、协调、监督和指导。 第三条本办法所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主所收取的。其物业服务内容应当包括: 1、物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养; 2、物业管理区域内公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清运和化粪池的清理; 3、公共绿地、花草树木的养护管理; 4、公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作; 5、各类物业的档案资料管理和装修管理; 6、业主与物业服务企业约定的其他公共性服务。 第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则。 第五条物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅小区(不包括别墅、排屋等，下同)的前期物业服务收费实行政府指导价。非住宅、别墅、排屋以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。 第六条物业服务收费可采取包干制或酬金制计费方式。前期物业管理期间的物业服务收费实行包干制，业主委员会成立以后的计费方式由业主委员会与物业服务企业约定。 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。其服务由物业服务成本、法定税费和利润构成。包干制既可采取综合服务包干，也可采取菜单式的分项服务包干。 酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。其预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业酬金。 第七条实行政府指导价的住宅小区物业服务收费实行等级收费制度，收费等级以实施服务的.住宅小区为单位考核评定。 收费等级评定标准和各等级收费中准价及浮动幅度，由市物价局会同市建设局根据物业服务企业为业主提供的公共性物业服务的服务内容、服务质量、服务标准及住宅小区规模、档次、环境、服务设施等因素制定，并向社会公布。 各住宅小区物业服务收费的具体执行标准，由物业服务企业(或开发建设单位)在规定的中准价格和浮动幅度范围内确定，并在物业服务合同中明确。 第八条实行市场调节价的住宅小区，由业主委员会与物业服务企业按照有关规定自行确定具体收费标准，并在物业服务合同中明确。 按规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行。 第九条前期物业服务实施收费等级考核的住宅小区建筑总面积应不少于2万平方米(含)。建筑总面积少于2万平方米的住宅小区由业主与物业服务企业协商确定收费标准，双方协商不能达成一致的，可报价格主管部门根据服务成本核定收费标准。 第十条新建住宅小区实施物业管理的，由物业服务企业参照物业服务收费等级评定标准自评收费标准，向价格主管部门提出书面申请，申请时按本办法第十一条第二款要求提供资料，由价格主管部门根据住宅小区的实际情况确定临时收费标准。 实行前期物业管理招投标的普通住宅小区，由房地产开发企业根据小区实施物业服务的方案，对照物业服务收费等级考评办法和收费标准参考幅度，向价格主管部门申报收费等级和收费标准。由价格主管部门根据小区设施设备的配置情况和经审核的物业服务方案，核定收费等级和收费标准中准价及浮动幅度，具体收费标准由房地产开发企业在核定的中准价和浮动幅度内通过招投标确定。 第十一条物业服务收费等级的考核评定由区价格主管部门会同物业主管部门组织。金华经济开发区范围内的由市物价局会同市、开发区物业主管部门组织。 物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请。申请时应提供下列资料： (一)《企业法人营业执照》; (二)《物业服务企业资质等级证书》; (三)物业服务合同及住宅小区物业服务内容标准等相关资料; (四)《金华市物业服务收费等级审批表》; (五)要求提供的其它资料。 第十二条实行政府指导价的物业服务收费按住宅建筑面积计收;计费时间从业主购买新建的商品住宅办理交房手续之日的次月起计算，因业主原因，未在规定时间内及时办理交房手续的，按约定的交房期限的次月起计算;购买非新建的商品住宅从该房屋产权转移之日的次月起计算。 业主出租物业的物业服务收费可按双方约定交纳。由承租人交纳的，业主负连带交纳责任。 第十三条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的住宅，物业服务由开发建设单位全额交纳。已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时间在半年以上的物业，经物业服务企业核实后，物业服务收费按应收标准的70%交纳。房屋装修期间不属于房屋空置，其物业服务应按规定标准全额缴纳。 第十四条物业服务成本(物业服务支出)由以下项目构成： (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护; (三)物业管理区域清洁卫生; (四)物业管理区域绿化养护; (五)物业管理区域秩序维护; (六)办公; (七)物业服务企业固定资产折旧; (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险; (九)经业主同意的其它。 第十五条电梯、增压水泵等高能耗设施运行所需的电费，住宅小区内非公共地下机动车停车库、车位的照明和通风的电费、保洁、秩序维护等按实际发生额向受益业主分摊。具体分摊办法由双方协商确定。 第十六条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关。物业服务企业接受委托代收上述的，双方应当签订有偿服务合同，由物业服务企业向委托方收取代办服务费，不得向业主收取手续费等额外。 第十七条物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。 第十八条物业服务企业在提供物业管理服务时，应和业主签订物业服务合同，切实按合同约定的服务项目、标准提供质价相符的服务。 第十九条除法律、法规、规章规定外，物业服务企业不得以任何名目向业主收取押金、保证金。 第二十条物业服务费由物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同所约定的时限向业主收取;未作约定的，预收期不得超过12个月。 第二十一条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造，应当在物业专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。物业专项维修资金的收取、使用和管理按有关规定执行。 第二十二条物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督。 第二十三条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。 第二十四条业主向物业服务企业交纳物业服务费后，除国家另有规定外，任何部门和单位不得向业主重复收取性质和内容相同的。 第二十五条对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费，除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。 第二十六条对违反本办法规定的价格行为，由市物价局依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。 第二十七条本办法自2010年8月1日起施行。原金华市物价局、金华市建设局《关于印发金华市<物业服务收费管理办法>实施细则》(金价管〔2005〕23号)同时废止。 法律依据： 《西安市物业管理条例》 第七条鼓励业主大会或者其委托的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和测算、物业服务质量评估等活动。物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。鼓励采用新技术、新，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 |
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