| 问题 | 广州市不动产登记办法 |
| 释义 | 一、广州关于不动产登记的首部地方性法规——《广州市不动产登记办法》（下称《登记办法》）将于今年3月1日起正式实施，2月9日，市规划和自然资源局对《登记办法》的亮点和新变化进行了解读。 亮点一： 建立不动产统一登记平台，各部门信息共享 《广州市不动产登记办法》的一大亮点是对标国际一流营商环境评价体系，优化登记程序，固化全市各项改革措施，如建立全市统一的不动产登记平台、推行全流程网上办理、实行“一窗受理、集成办理”、跨市通办、容缺受理制度、压缩登记时限以及推广电子证书等。 《登记办法》固化了我市营商环境改革各项便民举措。建立不动产统一登记平台，市、区不动产登记机构办理业务，标准、时限等统一。同时加强与相关部门间的协作，对交易、税收、登记等实行一窗办理，推行不动产登记+民生服务，不断提升不动产登记效率与便利度，让数据多跑动，群众少跑路。另一方面，充分发挥“互联网+”的趋势，开展跨城办理业务。 按照国家、省、市关于优化营商环境的各项规定，不动产登记机构应当加大与各部门之间的互通信息共享，精简申请材料，提高便民利民服务能力。另一方面，通过政务信息共享机制，不动产登记机构可以向有关部门提供不动产登记有关信息，为相关部门履行职责提供数据支撑，提高我市政务服务监管和服务效能。因此，《登记办法》明确：不动产登记机构和住房城乡建设、农业农村、林业园林、税务、公安、市场监督管理、民政、教育、司法行政、城市管理综合执法、财政、国有资产监督管理、政务服务数据管理等部门，应当根据履行职责需要，依托本市政务信息共享平台,实时互通共享登记信息、审批信息、交易信息等。 亮点二： 明确电子不动产权属证书或登记证明的效力 《登记办法》对不动产登记申请材料作出一般性规定，明确要求不动产登记机构应当公开提供申请材料目录和示范文本等，为申请人提供指引；并明确对于可通过政务信息共享获取或核验的材料以及在登记机构备存的申请材料，不得要求申请人重复提交，进一步提升不动产登记便利度。此外，申请人申请不动产登记，应当按照规定提交相应登记类别与事项的申请材料，并对材料的真实性负责。 广州已大力推行不动产登记电子证照试点，2021年1月1日开始实施的《广州市优化营商环境条例》已明确规定“在工程建设领域、开办企业、不动产登记、获得电力等领域加快推广电子证照的应用”，为做好立法衔接，总结试点经验，《登记办法》规定电子介质的不动产权属证书、登记证明与纸质介质的具有同等的法律效力。 营利法人间转让存量非住宅程序，是营商环境评价的重要指标。为方便企业办事，广州此类登记业务已实现“一个环节、全城网办、即日办结”，当事人网上申请、在线核缴税费，不动产登记机构网上办理，实现“零跑动”。《登记办法》将此项改革措施予以固化，为构建长期稳定的营商环境提供有力保障。 不动产登记便利度不断提升 亮点三： 地下空间可办理不动产登记 市规划和自然资源局有关负责人表示，《登记办法》的另一个亮点是落实《中华人民共和国民法典》，保护合法财产权益，规定了空间分层登记制度，明确地上、地表和地下分层登记，创新空间权属界限的确定方式；同时细化规定了居住权等新类型物权登记程序及申请材料，为促进市场融资明确了抵押不动产转移登记及营利法人的教育、医疗、养老等性质的不动产抵押登记。 《中华人民共和国民法典》第三百四十五条明确规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”而实务中，随着城市立体空间的开发，土地的利用方式从平面扩大至立体，权属界限也从传统的二维地表界线扩大至三维空间界限。如在市政道路、绿地下对地下空间进行二次开发利用，空中连廊建筑物等，均需要对地上、地下的建设用地使用权进行登记，以三维信息确立权属界限。《登记办法》对此进行了明确：单建地下空间建设项目，可以单独办理建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权首次登记。和地表建筑一并建设的结建地下空间建设项目，应当与其地表部分一并办理建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权首次登记；地表部分已经办理不动产首次登记的，地下部分可以单独申请办理首次登记。地下建筑物、构筑物所有权首次登记按照房屋所有权登记有关规定办理。 亮点四： 明确居住权登记细则 《中华人民共和国民法典》新设立了居住权制度，规定了“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”而目前相关法律、行政法规等均未出台配套的居住权登记规则。《登记办法》在前期对外征求公众意见阶段，居住权登记内容引起了社会的广泛关注。实务中，亦出现诸多居住权登记咨询或需求案件。为及时落实《中华人民共和国民法典》规定，为实务登记提供法律依据，《登记办法》规定了居住权首次登记、变更登记以及注销登记，同时区分了以合同方式设立居住权与遗嘱方式设立居住权的不同申请登记主体：以合同方式设立居住权的，当事人双方应当持不动产权属证书、居住权合同等办理居住权首次登记；以遗嘱方式设立居住权的，当事人应当持生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料申请办理居住权首次登记。 亮点五： 教育、医疗、养老等不动产可抵押登记 为落实《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”的规定，并按照自然资源部的统一要求，《登记办法》规定在办理抵押权首次登记或抵押预告登记时，在不动产登记簿记载当事人关于转让抵押不动产的约定情况，即有无禁止或者限制抵押不动产转让的约定。对于因不动产自然状况或者权利人姓名、名称发生变化，以及抵押权人和抵押人关于转让不动产没有约定的，抵押人办理不动产变更登记及转移登记不涉及抵押权人的利益，故抵押人可自行申请办理，同时，按照《中华人民共和国民法典》的规定，不动产变更情况及转移情况，抵押人应当及时自行通知抵押权人。 《中华人民共和国民法典》明确规定了学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》明确“登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效的，人民法院不予支持”。近年来，国家鼓励民营资本进入教育、医疗、养老领域，促进社会资源的合理利用，允许营利性养老机构将以有偿方式取得的土地、设施等资产进行抵押融资。因此，在落实《中华人民共和国民法典》的基础上，《登记办法》明确营利法人的教育、医疗、养老土地、房屋等不动产，可依法办理抵押登记。 二、居住权该如何登记？ 本次《办法》明确： 设立居住权的，当事人双方应当持不动产权属证书、居住权合同等材料申请办理居住权首次登记。 居住权期限发生变化的，当事人应当申请办理居住权变更登记。 居住权消灭或居住权人放弃权利的，当事人应当及时申请办理居住权注销登记。 其次，解决海域使用权登记难题。《办法》明确规定了海域与陆域登记的分界线，并针对海陆转换涉及的不动产登记问题，明确规定围填海造地等导致海域灭失的办理海域使用权注销登记和国有土地使用权首次登记；挖陆成海等导致土地灭失的，办理土地权利注销登记和海域使用权首次登记。 其三，解决地役权登记的难题。根据《民法典》规定，地役权设立并不限于土地，也可能是建筑物、构筑物等。为贯彻执行《民法典》规定，《办法》细化规定了地役权适用情形。其中提出充电桩地役权登记的规定，着力于解决充电桩用地权属矛盾问题，符合国家加快新能源汽车推广应用发展战略要求。 实现不动产权利在地上、地下、地表的登记 《办法》还对标营商环境评价体系，助力不动产登记便利度改革。规定了不动产交易、登记、缴税实现一窗办理、一个环节办理等内容，推动不动产登记时间、环节的简化；明确了不动产登记资料与地籍信息的全数字化及更新、查询条件，要求实现土地登记及地籍测绘的全覆盖，充分保障不动产登记领域的市场透明度及土地管理的质量；对网上办理机制、电子证照的效力及应用作出明确规定，同时设立了容缺受理机制，要求登记机构探索实现智能审批、跨城办理等模式，明确非住宅类不动产登记信息查询范围，为不动产登记便利度改革提供全面的法律依据。 同时创新空间确权登记模式，实现不动产权利在地上、地下、地表的登记。传统地籍以地表权利为核心，在权利登记形式上以二维为基础，不能把同一宗地上的分属于不同权利主体的地上、地表和地下权利很好地表现出来。为精准解决地下建构筑物所有权边界，以及国有建设用地使用权分层设立的权属界限问题，《办法》明确地下空间建设项目，可以单独办理建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权首次登记。建设用地使用权在地上、地表或者地下分层设立的，可以通过三维空间信息确定权属界限。这规定将不动产登记从平面二维向立体三维升级，全面构建国土空间开发保护制度。 |
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