| 问题 | 返迁房和商品房区别 |
| 释义 | 返迁房，也叫拆迁安置房，原本并非房产行业的正规房产政策范围内，属于我国独创，返迁房的前提是你对于现在要拆迁的房产本身就拥有一定的产权； 比如村镇集体分配土地上的自建房产，房主就对所建房屋拥有建筑体的所有权，一般国有企业早年分配的住房，就要看其国有企业自身的政策了，这一范围的房产管理比较混乱。 商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。 其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。 另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受[1]政府政策限制的各类商品房屋； 包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 一、房改房过户有哪些费用 1、契税：契税的费用会根据各地的情况在3%-5%的税率范围内浮动，具体还需要根据各省、自治区、直辖市人民政府指定的说率来算。 2、印花税：按照商品房的印花税缴纳。 3、土地出让金：交纳土地出让金的计算方法为当年成本价×建筑面积×1%。当年成本价是指该房产实际上市出售的那一年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价。房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。 4、个人所得税：以该房产当初房改时，交纳购房款的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据。另外，以“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米。据相关规定，如果是以标准价购得的房改房上市时，需要先补足标准价和成本价之间的差价。 二、预售和现售的区别 期房一般是指在建的、尚未完成建设的、不能马上交付使用的房屋。是指由开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这期间的商品房都统称为期房，消费者在这个阶段购买商品房时应签订预售合同。一般情况下期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房,因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定权利义务的履行。 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。 购买现房是即买即住。购买现房，可以马上装修入住，不像期房需要等它建好验收完才能入住。对于尚未有房子的客户，还可以省去从购买期房到入住这段时间的租金支出。 购买期房，由于无法马上入住，因此价格上一般会有一定程度的优惠。但是期房相对来说风险也较现房大，包括：房屋延期交付使用的风险、房屋质量不确定的风险、房产证无法按时取得的风险等。 【本文关联的相关法律依据】 根据《房地产交易管理办法》规定，没有取得房本的房屋是不允许上市交易的。 |
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